2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)經(jīng)紀概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（47）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-02-13 09:22:57
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房地產(chǎn)咨詢服務
房地產(chǎn)投資咨詢（熟悉）
房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務的基本類型
房地產(chǎn)投資是指國家、企業(yè)或個人為了達到獲利的目的，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物資產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有；土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。
房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為一些投資者為使資產(chǎn)增值、獲取高額利潤的重要投資方式。但是由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)投資具有投資成本高，風險大、回收期長、所需專業(yè)知識廣的特點，使不少非專業(yè)投資者尤其是個人投資者不能輕易介入房地產(chǎn)投資。
而房地產(chǎn)經(jīng)紀人員由于具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識和市場經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)投資各方面的環(huán)節(jié)，可以為投資者提供科學、合理的投資建議和方案。
在一些西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務也是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中很重要的一部分。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員開展房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務并不普遍，但是隨著房地產(chǎn)市場的成熟，完善，房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務成為重要的業(yè)務組成部分是發(fā)展的趨勢。
目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事的房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務主要有兩種：
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢
房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指投資者以開發(fā)土地或其他待開發(fā)的房地產(chǎn)，進而通過買賣或租賃等形式獲利的商業(yè)活動。其投資目的不僅是為了回收原墊付的所投資金，而且要獲取盈利。
對于這一類型的投資，最常見的投資咨詢服務就是提供房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是很典型的投資分析，其分析的步驟、基本方法等在其他形式的投資分析中也經(jīng)常用到。
在可行性研究中要進行收入和成本的對比分析，并考慮投資者風險偏好和資金的時間價值，一般采用現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析方法。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。
開發(fā)項目可行性研究可以分為五個步驟：
（1）接受委托。與委托方簽訂合同協(xié)議，明確可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等。
（2）市場調(diào)查分析。可以從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查要從宏觀、區(qū)域和微觀三個層面對市場進行調(diào)查分析，預測未來市場的供給、需求、租售價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。
資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。
（3）方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)研究的要求，在對收集到的資料和數(shù)據(jù)進行分析的基礎(chǔ)上，建立若干開發(fā)方案，會同委托方明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，從而評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，并進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成和開發(fā)進度。
（4）財務評價。對經(jīng)上述分析后所確定的合理方案，在對項目投資、成本、價格、收入等進行估算的基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務評價，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力，并對項目的敏感性和不確定性進行分析，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。
（5）編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價。即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性的意見、措施和建議，供決策者作為決策的依據(jù)。
1、在推薦投資方案時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還可以考慮委托公司的發(fā)展戰(zhàn)略、投資組合、資本結(jié)構(gòu)及風險的偏好程度等因素，使推薦更有針對性。
2、可行性研究報告是可行性研究的成果性文件。一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個部分。
3、項目可行性研究報告如用于立項報批手續(xù)，還應包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、國民經(jīng)濟評價等方面的內(nèi)容。
在開發(fā)項目可行性研究中，市場分析和預測部分非常重要。它是整個分析的起點，也是整個分析中數(shù)據(jù)的輸人口，直接影響分析結(jié)果的可靠性。在開發(fā)投資分析中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應對消費者行為研究給予足夠的重視。
另外，區(qū)位選擇也是關(guān)注的焦點。區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)需求量和租售價格的重要因素。
區(qū)位優(yōu)勢不是固定不變的，它會隨著經(jīng)濟、社會、技術(shù)等的發(fā)展變化而變化。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀人能夠預先判斷在不遠的將來哪些房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢會增強，并向客戶提供該信息，使得客戶以較低價格先行得到有升值潛力的房地產(chǎn)，就可為客戶創(chuàng)造更高的價值。
目前市場上有些投資者投資于改建項目。改建是將一些已經(jīng)損壞或在功能上已經(jīng)廢棄的建筑物，在物理結(jié)構(gòu)上進行改造或者將其改建成符合現(xiàn)行設(shè)計標準的建筑物，然后向市場租售，收回投資。與工作地聯(lián)系便利的老城區(qū)是改建投資的首選地區(qū)。其中那些建筑風格獨特、建筑結(jié)構(gòu)合理的老房子是改建項目的主要目標。這類物業(yè)由于自然損耗或者周邊環(huán)境的惡化，往往能以低廉的價格獲得。通過對鄰近地區(qū)的開發(fā)，物業(yè)價值和租金水平通常能迅速上升。但是要注意分析改建的規(guī)模，幾棟或較小規(guī)模的改建，往往并不能帶來升值。
