2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講（79）
來源：育路教育網發(fā)布時間：2011-04-18 08:49:12
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房地產投資項目經濟評價指標和方法
房地產投資項目經濟評價的指標和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤率等。而且不同類型的房地產投資項目所適用的評價指標和方法可能不同。但這里僅對其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內部收益率和動態(tài)投資回收期作一簡要介紹。
（一）凈現(xiàn)值
凈現(xiàn)值（NPV）又稱財務凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。其計算公式見教材133頁。
計算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計算凈現(xiàn)金流量，然后計算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來說，第二種方式要簡便一些。
投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設定的目標收益率，一般取行業(yè)的基準收益率，通常應高于銀行貸款利率。
計算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項目是否可行如下：
如果NPV≥0，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果NPV<0，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應被淘汰。
例1—10見教材134頁。
（二）內部收益率
內部收益率（IRR）又稱財務內部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。計算公式見教材135頁。
為了求取IRR，是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內插法，即IRR是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取。
IRR通過線性內插法求取的計算公式見教材135頁。
求出內部收益率IRR后，將其與基準收益率iC相比較，判斷項是否可行如下：
如果IRR≥iC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果IRR
例1—11見教材136頁。
題目：（A/P，I，n）稱為（�。┫禂�(shù)。
A.等額支付終值系數(shù)
B.等額支付現(xiàn)值系數(shù)
C.償債基金系數(shù)
D.資金回收系數(shù)
答案：（D）
內部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內部收益率是一個比率。所以，內部收益率比凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力。斷言一項投資的內部收益率是30%，比指出其凈現(xiàn)值是1200萬元可能得到更多的信息。
2.凈現(xiàn)值法需要預先確定一個折現(xiàn)率，而這個折現(xiàn)率在事先往往是很難確定的；內部收益率法則不需要預先確定一個折現(xiàn)率。
內部收益率法存在的問題：
內部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結果相矛盾。
這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設；二是多重根的問題。
采用內部收益率法對項目進行比較時，隱含了這樣一個假定，即資金以內部收益率再投資。而在凈現(xiàn)值法中，是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。
（三）動態(tài)投資回收期
投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。
用于衡量投資項目初始投資回收速度的評價指標稱為投資回收期（PT）。
計算投資回收期的起始時間有2種：一種是從投資開始時算起，另一種是從項目建成時算起，計算時應予以說明。
動態(tài)投資回收期的計算公式見教材137頁。
動態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細計算公式為：
動態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)一1]+[上年累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]
求出投資回收期后，判斷項目是否可以接受的標準通常有下列3種：（1）認為投資回收期越短越好；（2）投資回收期短于項目的壽命期即可以接受；（3）投資回收期短于基準投資回收期即可以接受。
求出動態(tài)投資回收期PT，將其與基準投資回收期PC比較，判斷項目是否可行如下：
如果PT≤PC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果PT>PC，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應被淘汰。
