2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)濟概論輔導：物業(yè)管理
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-26 08:24:47
收益性物業(yè)管理費用的構(gòu)成
收益性物業(yè)的物業(yè)管理費用由下列構(gòu)成：
1、人工費。
2、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費。
3、綠化管理費。
4、清潔衛(wèi)生費。
5、保安費。
6、辦公費。
7、固定資產(chǎn)折舊費。
8、不可預見費。
9、法定稅費。
10、企業(yè)管理費及利潤。
11、保險費。
12、房產(chǎn)稅。
為什么要收取住宅維修基金
凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱“維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》(財政部財基字[1998]7號)，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
商品住房在銷售時，購房者與售房單位應 當有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門確定。
公有住房售后的維修基金來源于兩部分：
(1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。
(2)購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部 門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當?shù)厝?民政府批準后實施。
住宅小區(qū)公共性服務費用由九個部分構(gòu)成：
(1)管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
(2)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運行維修(小修)及保養(yǎng)費;
(3)綠化管理費;
(4)清潔衛(wèi)生費;
(5)保安費;
(6)辦公費： 采集者退散
(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;
(8)法定稅費;
(9)合理利潤
關(guān)于物業(yè)管理服務項目的收費標準，主要根據(jù)具體服務項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務內(nèi)容、標準、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標準申請，經(jīng)審查批準后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標準，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標準向業(yè)主收取管理費�？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費主要應從物業(yè)管理部門所提供服務的范圍、內(nèi)容、服務標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。
另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務則不包含在內(nèi)。當然，業(yè)主若需要個別的專項服務，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應承擔相應的管理服務費。
