(四)、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　房地產(chǎn)估價是建立在房地產(chǎn)估價師對估價對象，及其所在的房地產(chǎn)子市場運行規(guī)律的認識，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟、社會等因素對估價對象價值影響的判斷基礎(chǔ)上的。從理論上講，合格的(或者說具有專業(yè)勝任能力的)房地產(chǎn)估價師會對估價對象及其所在的房地產(chǎn)子市場運行規(guī)律有全面、正確的認識，并可以準確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟、社會等因素對估價對象價值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值應相同，而且對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值的正確與否可以由事后的實際成交價格來驗證。

　　但在實際中，常常會出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象，在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同，也與實際成交價格有差異。這就產(chǎn)生了估價準確性的問題。

　　實際上，估價總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價師擁有的估價對象價值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價師也難以得出完全相同的估價結(jié)果，只會得出近似的估價結(jié)果，而且評估價值都會有一定的誤差，即：

　　評估價值=真實價值+誤差

　　(特別注意：下段話曾多次考到)

　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，估價準確性的問題經(jīng)常出現(xiàn)在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中。在專家證人(公認的具有較高專業(yè)能力的估價師)的引導下，法官使用了“誤差范圍(margin of error)”的指標。其概念是評估價值與估價對象的“真實價值(true value)”偏差的可接受范圍。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認為估價師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。很多時候，法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%。對于難度很大的估價業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。

　　例如：單項選擇題。

　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是( B )%，有時誤差范圍放寬到15%。

　　A、5 B、10 C、15 D、25

　　以誤差范圍來判斷估價的準確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有很多爭議。首先，估價對象的真實價值很難確定。由于通常成交日期大大滯后于估價時點，法院一般不使用實際成交價格來判斷評估價值的誤差范圍，而依賴于專家證人來確定估價對象的“真實價值”。對專家證人的這種依賴，產(chǎn)生了專家證人是否在該案中公正地運用了其較高專業(yè)能力的問題。因此，合理的誤差范圍是很難確定的。其次，估價行業(yè)是一個要對其服務(wù)的結(jié)果負責的行業(yè)。其他的專業(yè)行業(yè)，如醫(yī)師、律師，并不需要保證其服務(wù)的結(jié)果。

　　(特別注意：下段話曾多次考到)

　　目前，英國估價行業(yè)對判斷估價準確性的意見，是考察估價師的估價過程而不是估價結(jié)果。例如，估價師是否遵守了行業(yè)標準，是否明確地告知委托人估價過程和估價結(jié)果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價結(jié)果受限于估價師現(xiàn)有的知識水平和范圍，以及數(shù)據(jù)的完整性和估價業(yè)務(wù)的時間要求。合格的估價師應當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人。事實上，不同的估價師采用不同的假設(shè)，是造成很多情況下對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同的重要原因。