6.6　投資組合和剩余技術(shù)

　　在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱?bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測算其價(jià)值。

　　6.6.1　投資組合技術(shù)

　　投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　6.6.1.1　土地與建筑物的組合運(yùn)用

　　直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對象不同，例如評估的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對應(yīng)的凈收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說，如果評估的是土地與建筑物合成體的價(jià)值，則應(yīng)采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，同時(shí)選用綜合資本化率。如果選用的不是綜合資本化率，則求出的就不是土地與建筑物合成體的價(jià)值。

　　土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來的凈收益。

　　如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率，即使得出了一個(gè)結(jié)果，這個(gè)結(jié)果也不能說是土地的價(jià)值。

　　建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物的價(jià)值。

　　綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用公式(略)求出另外一種資本化率：上述公式必須確切地知道土地價(jià)值和建筑物價(jià)值是多少，這有時(shí)難以做到。但如果知道了土地價(jià)值或建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：(略)