2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)復(fù)習(xí)要點(diǎn)（19）
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-08-22 10:37:55
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤(rùn)率等。而且不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法可能不同。但這里僅對(duì)其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期作一簡(jiǎn)要介紹。
�。ㄒ唬﹥衄F(xiàn)值
凈現(xiàn)值（NPV）又稱財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式見(jiàn)教材133頁(yè)。
計(jì)算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計(jì)算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計(jì)算凈現(xiàn)金流量，然后計(jì)算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來(lái)說(shuō)，第二種方式要簡(jiǎn)便一些。
投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。
計(jì)算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
如果NPV≥0，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果NPV<0，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。
例1—10見(jiàn)教材134頁(yè)。
�。ǘ﹥�(nèi)部收益率
內(nèi)部收益率（IRR）又稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式見(jiàn)教材135頁(yè)。
為了求取IRR，是先采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法，即IRR是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取。
IRR通過(guò)線性內(nèi)插法求取的計(jì)算公式見(jiàn)教材135頁(yè)。
求出內(nèi)部收益率IRR后，將其與基準(zhǔn)收益率iC相比較，判斷項(xiàng)是否可行如下：
如果IRR≥iC，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果IRR
例1—11見(jiàn)教材136頁(yè)。
題目：（A/P，I，n）稱為（�。┫禂�(shù)。
A．等額支付終值系數(shù)
B．等額支付現(xiàn)值系數(shù)
C．償債基金系數(shù)
D．資金回收系數(shù)
答案：（D）
內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1.凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。所以，內(nèi)部收益率比凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力。斷言一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是30%，比指出其凈現(xiàn)值是1200萬(wàn)元可能得到更多的信息。
2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率，而這個(gè)折現(xiàn)率在事先往往是很難確定的；內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問(wèn)題：
內(nèi)部收益率的一些問(wèn)題可能使得該方法得出的決策信號(hào)與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。
這些問(wèn)題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問(wèn)題。
采用內(nèi)部收益率法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，隱含了這樣一個(gè)假定，即資金以內(nèi)部收益率再投資。而在凈現(xiàn)值法中，是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。
（三）動(dòng)態(tài)投資回收期
投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。
用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)價(jià)指標(biāo)稱為投資回收期（PT）。
計(jì)算投資回收期的起始時(shí)間有2種：一種是從投資開(kāi)始時(shí)算起，另一種是從項(xiàng)目建成時(shí)算起，計(jì)算時(shí)應(yīng)予以說(shuō)明。
動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式見(jiàn)教材137頁(yè)。
動(dòng)態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
動(dòng)態(tài)投資回收期=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年數(shù)一1]+[上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]
求出投資回收期后，判斷項(xiàng)目是否可以接受的標(biāo)準(zhǔn)通常有下列3種：（1）認(rèn)為投資回收期越短越好；（2）投資回收期短于項(xiàng)目的壽命期即可以接受；（3）投資回收期短于基準(zhǔn)投資回收期即可以接受。
求出動(dòng)態(tài)投資回收期PT，將其與基準(zhǔn)投資回收期PC比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
如果PT≤PC，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果PT>PC，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。
例1-12見(jiàn)教材137頁(yè)到138頁(yè)。
