第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

    第一節(jié) 引言

    一、房地產(chǎn)估價(jià)就是對(duì)房地產(chǎn)的“客觀合理價(jià)格”或“價(jià)值”進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

    房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上講是客觀存在的，不以個(gè)別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，是由市場(chǎng)決定，即是由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯現(xiàn)出來。

    二、房地產(chǎn)估價(jià)受到政府和社會(huì)的高度重視表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

    第一、房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

    第二、房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行了國(guó)家統(tǒng)一考試。從1995年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的惟一途徑是通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。

    第三、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)制訂了國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。1999年2月建設(shè)部會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，

    自1999年6月1日起施行，其內(nèi)容包括：總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序：、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。

    第四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)成立了全國(guó)自律性組織。1994年8月成立了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（簡(jiǎn)稱為CIREA）。

    例題：從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是：

    A、個(gè)別人的價(jià)值判斷

    B、估價(jià)人員的主觀定價(jià)

    C、由市場(chǎng)力量決定

    D、 市場(chǎng)參與者集體竟拍的結(jié)果

    E、 由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

    答案：C、D

    第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念

    一、房地產(chǎn)的整體概念

    （一）房地產(chǎn)的定義

    房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：

    土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

    建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。

    其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

    如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。

    由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。

    例題：下列那些屬于房地產(chǎn)（ ）

    A、種植在地上的樹木花草

    B、埋設(shè)在地下的管線設(shè)施

    C、地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)

    D、地上建造的庭院、花園、假山

    答案：ABD

    （二）、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

    1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。

    2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。

    在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：

    （1）。機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值

    （2）。專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)（版權(quán)）、商標(biāo)專用權(quán)、專營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券（股票、債券）等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。

    （3）。房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，

    例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)（如在現(xiàn)實(shí)中，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價(jià)購(gòu)買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房等），價(jià)值就有很大的差異。

    所以，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。