理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成的機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：

    1.賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。

    2.買價(jià)是站在買者的角度，指買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。

    3.賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。

    在圖2-4（a）中，交易不能成功；在圖2-4（b）中，交易可能成功。

    至于最終的交易價(jià)格是在此最低價(jià)格和最高價(jià)格之間，還是剛好為最低價(jià)格或最高價(jià)格，取決于雙方的談判能力，以及該種房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。

    在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。

    （二）市場(chǎng)價(jià)格

    市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

    （三）理論價(jià)格

    理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

    市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

    一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。

    就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

    （四）公開市場(chǎng)價(jià)值

    公開市場(chǎng)價(jià)值定義為：在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。在本書中，市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。

    值得注意的是，在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中有時(shí)需要評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的正常價(jià)格或金額，如征用拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

    （五）評(píng)估價(jià)值

    評(píng)估價(jià)值又稱評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

    評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價(jià)格。

    但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格。

    五、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

    市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。

    市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。

    政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。

    政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。

    政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。對(duì)于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。

    政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。

    其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3%以下。對(duì)于這類房地產(chǎn)，估價(jià)也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。

    六、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

    基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。

    基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

    標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

    這里的房屋重置價(jià)格，應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。

    有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)格，可以通過(guò)這種房屋重置價(jià)的比較修正來(lái)求取。

    基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)格。