七、土地價格、建筑物價格和房地價格

    土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。

    （一）土地價格

    土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

    有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

    （二）建筑物價格

    建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

    （三）房地價格

    房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

    對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：

    （1）房地價格=土地價格+建筑物價格；

    （2）土地價格=房地價格一建筑物價格；

    （3）建筑物價格=房地價—土地價格。

    八、總價格、單位價格和樓面地價

    總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

    （一）總價格

    總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

    （二）單位價格

    單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

    價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

    1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。

    2.面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。

    （三）樓面地價

    樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積

    由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：

    樓面地價=土地單價/容積率

    在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

    例題：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2.如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應購買（ ）

    A、甲； B、乙； C、丙； D、無法確定。

    答案：A

    九、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格

    所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。

    （一）所有權(quán)價格

    房地產(chǎn)的所有權(quán)價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)其是否完全再細分。

    （二）使用權(quán)價格

    房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例，中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是使用權(quán)價格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。

    （三）其他權(quán)益的價格

    其他權(quán)益的價格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種權(quán)益的價格，如租賃權(quán)價格、典權(quán)價格等。

    概括起來，從權(quán)益角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種：

    （1）“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)（“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明晰且未設定任何或任何形式的他項權(quán)利，下同）；

    （2）“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)；

    （3）“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn)；（4）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；

    （5）共有的房地產(chǎn)；

    （6）附帶有租約的房地產(chǎn)（即已出租的房地產(chǎn)）；

    （7）設定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)）；

    （8）設定了典權(quán)的房地產(chǎn)（即已典當?shù)姆康禺a(chǎn)；

    （9）設定了地役權(quán)的房地產(chǎn)；

    （10）手續(xù)不完備的房地產(chǎn)；

    （11）產(chǎn)權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)；

    （12）臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)（又有未超過批準期限的和已超過批準期限的）；

    （13）違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；

    （14）已被劃為征用或拆遷范圍的房地產(chǎn)；

    （15）已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)；

    （16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)；

    （17）房地產(chǎn)的典權(quán)；

    （18）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）。