㈣ 貸款綜合評(píng)價(jià)

    金融機(jī)構(gòu)考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，還

    要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等

    級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

    貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。

    某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額/某筆貸款額）×100%=信用等級(jí)系數(shù)×貨款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)

    某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)

    ×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)

    其中：

    ⑴ 信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級(jí)企業(yè)為30%，AA級(jí)企業(yè)為50%，A級(jí)企業(yè)為70%，BBB級(jí)企業(yè)為90%.

    ⑵ 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是：信用貸款為100%；由銀行

    金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為10%～20%，由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50%，AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為100%；用商品房抵押的為50%，

    由其他房屋及建筑物抵押的為100%（如參加保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款到期日的，系數(shù)取值為50%）。

    ⑶ 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以?xún)?nèi)的為100%，期限在半年以上不滿(mǎn)1年的為120%；中長(zhǎng)期貸款期

    限在1年以上不滿(mǎn)3年的為120%；期限在3年以上不滿(mǎn)5年的為130%，期限在5年以上的為140%.

    ⑷ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80%、70%、60%和50%.

    按照上述公式計(jì)算，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60%的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。例如，某開(kāi)發(fā)企業(yè)申

    請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，代人上述公式得：貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)

    度=50%×50%×120%×60%=18%，銀行可以發(fā)放貸款。

    第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

    內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

    2、物業(yè)管理的內(nèi)容

    3、寫(xiě)字樓物業(yè)管理

    4、零售商業(yè)物業(yè)管理

    5、物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告

    考試目的

    本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管

    理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的

    掌握程度。

    考試基本要求

    掌握：物業(yè)管理中的費(fèi)用測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容。

    熟悉：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的概念與所包括的內(nèi)容，寫(xiě)字樓和零售

    商業(yè)物業(yè)分類(lèi)方法與影響因素，確定寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的

    方法。

    了解：物業(yè)管理的內(nèi)容。

    物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的延續(xù)，是以實(shí)現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關(guān)目標(biāo)、使物業(yè)保持良好運(yùn)行狀態(tài)為目的的一種專(zhuān)業(yè)服務(wù)。熟悉房

    地產(chǎn)的使用過(guò)程尤其是該過(guò)程中的物業(yè)管理工作，有助于房地產(chǎn)估價(jià)師把握物業(yè)使用過(guò)程的特點(diǎn)、收益與費(fèi)用的類(lèi)型及其確定方式，

    以及物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對(duì)象的

    投資活動(dòng)的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理、設(shè)施管理等新的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式。本章將在界定房地

    產(chǎn)資產(chǎn)管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以收益性物業(yè)管理為主對(duì)收益性物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，重點(diǎn)對(duì)寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)

    及其影響因素、物業(yè)管理過(guò)程中租戶(hù)的選擇與租金的確定、租約談判、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和保險(xiǎn)等予以分析。