第一節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

    一、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

    從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理

    在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責任。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房

    地產(chǎn)的價值最大化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系如圖10-1所示。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

    圖 10-1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的內(nèi)容及其相互關(guān)系

    二、物業(yè)管理

    物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。

    物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀

    態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)

    管理外，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

    物業(yè)管理關(guān)注的重點，是租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理工作中

    的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶

    物業(yè)管理 投資者 物業(yè)管理

    設(shè)施管理 資產(chǎn)管理 組合投資管理 資產(chǎn)管理 設(shè)施管理

    物業(yè)管理 物業(yè)管理

    為中心。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理

    （CPM）。

    三、設(shè)施管理

    設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設(shè)施

    管理是融合了企業(yè)管理、建筑學、行為科學和工程學的交叉學科。商業(yè)企業(yè)越來越強烈地認識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公

    環(huán)境，對企業(yè)的成功非常重要；新技術(shù)、環(huán)境意識和對健康的日益施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運行管理與維護，但目

    前已擴展到為寫字樓內(nèi)的雇員提供一個安全、有效率的工作環(huán)境，為醫(yī)院、高科技產(chǎn)業(yè)提供設(shè)施設(shè)備維護、空間環(huán)境維護服務(wù)等方面。

    例如，設(shè)施管理人員要負責保持寫字樓內(nèi)良好的空氣質(zhì)量，為樓宇更新安全控制系統(tǒng)，為殘疾人提供無障礙的通行設(shè)施，保證設(shè)施符

    合政府法規(guī)和環(huán)境、健康、安全標準等。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，

    為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護和運營管理，電

    訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為注冊設(shè)施管理經(jīng)理（CFM）。

    四、資產(chǎn)管理

    資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多，因此資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服

    務(wù)。資產(chǎn)管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)經(jīng)理和設(shè)施經(jīng)理，監(jiān)督考核他們的管理績效，指導(dǎo)他們制定物業(yè)管理、設(shè)施管理的策略計劃，以滿足組合

    投資管理者對資產(chǎn)價值最大化的要求。資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分

    析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估

    物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。