⑶ 其他收入

    物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般

    將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

    ⑷ 有效毛收入

    從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

    ⑸ 經(jīng)營費用

    收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑

    物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于

    經(jīng)營費用的范疇。跟蹤經(jīng)營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經(jīng)營費用支出的數(shù)量。

    ⑹ 凈經(jīng)營收入

    從有效毛收入中扣除經(jīng)營費用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。

    即：

    凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

    凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)

    管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企

    業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低經(jīng)營費用，以使交給

    業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

    當然，有些經(jīng)營費用偶爾也從凈經(jīng)營收入中支出。

    ⑺ 抵押貸款還本付息

    業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的多少凈經(jīng)營收入，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)

    營收入中扣除。當然，該項還本付息不是經(jīng)營費用，它可以逐漸的轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價值中去。業(yè)主非常關心的問題是，

    物業(yè)所產(chǎn)生的凈經(jīng)營收入是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負責為業(yè)主辦理還

    本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。

    ⑻ 現(xiàn)金流

    從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報（當凈經(jīng)營收入不足以

    支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值）。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。即：

    稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

    儲存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應繳納的所得稅通常業(yè)主負責支付。應該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除，業(yè)主應納稅所得額就等于物業(yè)的凈經(jīng)營收入。

    綜上所述，收益性物業(yè)管理中的現(xiàn)金流為：潛在毛租金收入

    減去：空置和收租損失

    加上：其他收入

    等于：有效毛收入

    減去：經(jīng)營費用

    等于：凈經(jīng)營收入

    減去：抵押貸款還本付息

    等于：稅前現(xiàn)金流

    減去：準備金

    減去：所得稅

    等于：稅后現(xiàn)金流

    物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財務管理，一般到產(chǎn)生凈經(jīng)營收入為止。從另一個角度來說，業(yè)主對物業(yè)價值的估計，通�；�于稅前或稅后

    現(xiàn)金流。雖然物業(yè)管理企業(yè)對這些支出沒有控制的權力，但它必須了解其計算方法，以及業(yè)主如何根據(jù)這些信息對物業(yè)的經(jīng)營狀況作出判斷。