第五節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告

    在物業(yè)管理中，會(huì)涉及到各種類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用支出項(xiàng)目，這些收支項(xiàng)目，往往要按照有關(guān)合同的規(guī)定及時(shí)支付或收取。對(duì)于

    收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主的主要目標(biāo)，就是使其所持有物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)入最大化。為此，對(duì)于受業(yè)主委托承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理

    企業(yè)來(lái)說(shuō)，要通過(guò)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理工作，及時(shí)收取有關(guān)應(yīng)收取的收入，嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用的支出，并準(zhǔn)確記錄與物業(yè)管理有關(guān)的

    各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用支出，以使業(yè)主的利益得到最大限度的保障。對(duì)于大多數(shù)用于出租經(jīng)營(yíng)的收益性物業(yè)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用支出主要與日常經(jīng)營(yíng)、準(zhǔn)備金或保證基金相關(guān)。財(cái)務(wù)管理要求物業(yè)管理

    企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的要求，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)應(yīng)收或應(yīng)支款項(xiàng)，并將其作為物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主呈交有關(guān)報(bào)告的依據(jù)，作為以預(yù)算方式對(duì)物業(yè)未來(lái)收支做出預(yù)測(cè)和安排的基礎(chǔ)。

    有效財(cái)務(wù)管理，還要求不斷地對(duì)物業(yè)的收支狀況進(jìn)行分析。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的收入水平必須高于費(fèi)用支出的水平，

    這樣才能獲得一個(gè)正常的凈現(xiàn)金流。如果費(fèi)用支出超過(guò)了收入，就要分析其原因，及時(shí)采取有關(guān)措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入最大化的關(guān)鍵，是對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

    和費(fèi)用支出狀況做出準(zhǔn)確合理的評(píng)估。

    一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估

    對(duì)于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，即為投資者所帶來(lái)的凈經(jīng)營(yíng)收入的大小。而對(duì)于收租物業(yè)，該

    凈經(jīng)營(yíng)收入的大小，主要取決于物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

    ㈠ 現(xiàn)金流

    從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)人員，通常使用其特定的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，來(lái)描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類(lèi)型的收入和費(fèi)用項(xiàng)目，這些術(shù)語(yǔ)包括：

    ⑴ 潛在毛租金收入

    物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。一旦建立起這個(gè)

    潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租

    面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。

    ⑵ 空置和收租損失

    實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，

    二是租出的面積沒(méi)有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期（通常為一

    個(gè)月）實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開(kāi)記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時(shí)，仍可以計(jì)入收入項(xiàng)目下，

    只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任催收欠繳的租金。然而，

    如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業(yè)管理企業(yè)就可以委托專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)催收此項(xiàng)租金，或通過(guò)必要的法律程序強(qiáng)制租戶履行繳納租金的義務(wù)。