2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)精講10
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-27 15:53:08
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分一般遵循以下程序：
①確定粗略市場(chǎng)；
②將每個(gè)粗略的細(xì)分市場(chǎng)按購(gòu)買(mǎi)者的反應(yīng)程度大小順序排列；
③找出每個(gè)粗略細(xì)分市場(chǎng)的特性，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的粗略細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)；
④考慮可供利用的廣告媒體、銷(xiāo)售渠道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低、目標(biāo)市場(chǎng)的特征和企業(yè)期望利潤(rùn)大��；
⑤計(jì)算目標(biāo)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度；⑥針對(duì)確定的目標(biāo)市場(chǎng)特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。
可行性研究
1.可行性研究的概念
（1）可行性問(wèn)題的范圍：可行性研究人員在做可行性研究時(shí)，往往根據(jù)他們的專業(yè)背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關(guān)注的焦點(diǎn)往往在于項(xiàng)目所在地的自然條件和工程結(jié)構(gòu)，規(guī)劃師關(guān)心的是土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。
同樣，投資分析師往往從金融角度來(lái)回答項(xiàng)目的可行性問(wèn)題。而一個(gè)項(xiàng)目可行必須是：在項(xiàng)目所在地的各種限制條件下，滿足自然可行；在法律、法規(guī)和土地利用限制條件下，滿足法律可行；財(cái)務(wù)方面的可行及技術(shù)可行。
（2）可行性研究的價(jià)值：最初的決策一旦錯(cuò)誤，項(xiàng)目一旦定下來(lái)，接下來(lái)的項(xiàng)目策劃和銷(xiāo)售策劃不管做得多么高明，都回天乏力了。這就是房地產(chǎn)，投入資金數(shù)額巨大，表現(xiàn)能力差，一旦錯(cuò)了第一步，那就步步錯(cuò)。
這也就是房地產(chǎn)可行性研究的價(jià)值所在，避免開(kāi)發(fā)不該開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
（3）可行性研究應(yīng)盡量避免以下問(wèn)題：
①房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志影響研究的客觀性；
②項(xiàng)目研究人員的專業(yè)水平低；
③可行性研究人員與項(xiàng)目有利益關(guān)系；
④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視可行性研究。
