2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講1
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-25
下面的六個“企業(yè)評估定理”能幫助提醒我們在實際操作時應注意的基本原則。
六個定理
定理1——某個物品的經(jīng)濟價值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。
定理2——“可比”并不意味著“相同”。
定理3——“可比”既表示相似也表示相關。
定理4——“市場價值”是一個范圍（概率分布），而不是單個數(shù)值。
定理5——“市場價值”的最好信息來源就是市場本身。
定理6——用任何方法進行評估都不是一個完全精確的過程。
定理的詳細討論
定理1——某個物品的經(jīng)濟價值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。
這個熟悉的“替代原則”，為所有經(jīng)濟價值的評估提供了基礎，并為大多數(shù)評估師認可。
它不僅應用于企業(yè)評估，還適用各種形式資產(chǎn)的評估。
當我們要買一輛汽車時，替代原則就解釋了為什么我們想用一輛林肯來代替最初想買的卡迪拉克。同時，還能說明為什么我們愿意用現(xiàn)金去交換“同樣滿意程度”的卡迪拉克（或林肯）轎車。
定理2——“可比”并不意味著“相同”。
替代原則告訴我們，企業(yè)的經(jīng)濟價值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。
一個企業(yè)的同樣滿意程度的替代物并不一定必須是與被評估企業(yè)相同的企業(yè)。
以下假設是不合理的，即市場價值典型定義中的潛在購買者只愿意考慮與被評估企業(yè)屬于相同行業(yè)或有相同生產(chǎn)線的企業(yè)（投資）。
例如，一家五金零售商店的買賣可以作為購買一家零售鞋店的同樣滿意程度的替代物。它對于有鞋業(yè)經(jīng)營背景的特定買主可能是不適用的，但對于所有購買者的總體來說是適用的。正是這些潛在購買者的總體組成了零售商店的“市場”。實際上，除了某些特殊情況外，任何類型的零售企業(yè)都可能被視為其他任何類型零售業(yè)的“同樣滿意程度的替代物”。
一項投資，雖然在多方面與被評估企業(yè)不同，但仍有可能成為被評估企業(yè)的“同樣滿意程度的替代物”。關鍵要看這項作為替代物的投資是否同樣滿足被評估企業(yè)潛在購買者的財務需要和愿望。也就是說，被評估企業(yè)和這個潛在的“同樣滿意程度的替代物”在投資的出發(fā)點上是否一致？
定理3——“可比”既表示相似也表示相關。
同定理2一樣，定理3也是關于選擇參照企業(yè)或投資與被評估企業(yè)相比較，以確定該企業(yè)的價值的。
定理3提醒我們，可比、參照投資與被評估企業(yè)相同是不夠的。這些可比投資的買賣價格必須要與被評估企業(yè)的價值相關。
因此，作為揭示被評估企業(yè)價值的替代物的企業(yè)或投資必須在市場上交易，而在這個市場上決定價格的買方與賣方應當與被評估企業(yè)的潛在購買者具有相同的投資原則、目標。
這種投資原則的一致性應包括投資者的關注事項，如風險承受能力、購買者時間范圍（預期持有時間）、該項投資的流動性（變現(xiàn)性）以及至少在一定范圍內的投資額相同。關于參照公司與被評估企業(yè)相關的要求見企業(yè)評估準則第六章“價值的市場評估法”。該章要求用以確定參照公司是否能成為“合理”比較基礎的因素須包括“投資性質數(shù)量和質量上的相似性”。
由于公司的股票價格主要是由那些對短期價格變動感興趣的投資者在買賣中確定的，所以，不能用來作為私人持股公司價值的替代物，因為這種公司投資者的目的在于長期擁有公司的所有權。
同樣，不活躍投資者的投資也不能作為被評估企業(yè)的替代物，如果該被評估企業(yè)的所有者是要準備以自身的管理能力，使本企業(yè)在未來獲得成功。
定理4——“市場價值”是一個范圍（概率分布），而不是單個數(shù)值。
直到現(xiàn)在，一些評估師還認為企業(yè)或其他形式資產(chǎn)的價值是單個數(shù)值。
這似乎與流行的市場價值的定義即“由資產(chǎn)帶來的價格……”是相一致的。
然而，近來越來越多的人接受了市場價值是一個范圍而不是單個數(shù)值的觀點。也就是說，企業(yè)的市場價值是由一些可能的價值量組成的范圍，而其中的某些值比其他值的可能性更大。
市場價值是一個范圍的有力論據(jù)出現(xiàn)在一篇關于道德規(guī)范的文章中。該文作者提出，人類的需求（如市場）因人而異，對某個特定人也因時間而異，并且與許多主觀因素有關。他還指出，商品的價值是由它對大多數(shù)人而不是對單個購買者的用途決定的。因此，市場價值應該是有彈性的——也就是說是個范圍。
通過與幾百位評估師的交談，我發(fā)現(xiàn)我們中的大多數(shù)人贊同市場價值是一個范圍而不是單個數(shù)值。在一次企業(yè)評估師的全國性會議上進行的書面調查表明，2/3的評估師認為市場價值是一個范圍而不是一個數(shù)值。
為強調價值的這種可能性，評估的評估執(zhí)業(yè)準則中將市場價值定義為“一項資產(chǎn)能帶來的最可能的價格……”
定理5——“市場價值”的最好信息來源就是市場本身。
