2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講20
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
1.4.2.4 變現(xiàn)風險 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房 地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi) 將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn) 時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。
1.4.2.5 利率風險
調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率， 政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率 調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用 升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二 是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的 需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。
長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際 上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定 利率的長期抵押貸款，金融機構越來越強調(diào)其資金的流動性、盈利性和安全性， 其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益 就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為 新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益減少，相 應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。
