第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法
　　1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本，也稱為完全成本。影響產(chǎn)品成本高低的因素有：生產(chǎn)技術(shù)方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式、技術(shù)水平管理水平、物資供應(yīng)與銷售產(chǎn)品條件、不同的自然環(huán)境等都會導(dǎo)致產(chǎn)品成本不同。
　　財務(wù)會計中的成本是實際發(fā)生的費用，數(shù)據(jù)是唯一的。投資分析中成本是對未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，不同的方案會有不同的成本數(shù)據(jù)，同時還會有一些財務(wù)中沒有的成本，如機會成本、沉沒成本和不可預(yù)見費用。
　　2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中的成本有開發(fā)建設(shè)成本、出租成本、經(jīng)營成本，對于房地產(chǎn)置業(yè)投資中的成本有購買成本、出租成本、經(jīng)營成本。
　　開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金，開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用，經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資有：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費。
　　開發(fā)產(chǎn)品成本類似企業(yè)中的產(chǎn)成品，經(jīng)營成本類似企業(yè)中產(chǎn)品銷售成本，主要有：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。期間費用是指經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用：
　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算；
　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期間的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期間的期間費用計為運營費用；
　�、鄯康禺a(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。
　　3、經(jīng)營收入包括銷售收入、出租收入和自營收入。
　　自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。
　　經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
　　經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
　　銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
　　出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
　　利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅
　　4、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加方面。租金通常表現(xiàn)在月租金收入、而增值和股權(quán)增加則在處置物業(yè)時實現(xiàn)，也可針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)。置業(yè)投資經(jīng)濟效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益等指標(biāo)來衡量。
　　房地產(chǎn)投資收益包括投資回收和投資回報兩個部分。投資回收是指投資者對其投資資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則表現(xiàn)為投資所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本回收，而投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。
　　5、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的是考察項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，靜態(tài)指標(biāo)通常在概略評價時采用。動態(tài)指標(biāo)適用于詳細可行性研究階段和經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)有：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)回收期。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的靜態(tài)指標(biāo)有： 投資報酬率、現(xiàn)金報酬率、 靜態(tài)回收期。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的動態(tài)指標(biāo)有：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動態(tài)回收期。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)：借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負債率。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負債率、流動速動比率。
　　通貨膨脹是總體價格水平上升，并進一步導(dǎo)致購買力下降。房地產(chǎn)的增值往往是需求超過供給從而導(dǎo)致價值上升造成的。通貨膨脹會使折現(xiàn)率提高，而增值不影響折現(xiàn)率。
　　6、財務(wù)凈現(xiàn)值，按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將計算期各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。
　　開發(fā)投資出售的，計算期為項目開發(fā)期和銷售期之和，項目開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期，銷售期從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時間周期。開發(fā)投資出租或自營的，計算期為開發(fā)期和經(jīng)營期之和，經(jīng)營期為預(yù)計出租經(jīng)營或自營的時間周期，取土地使用剩余年限和建筑物經(jīng)濟壽命中較短的年限為最大值，為計算方便也可取10-20年。置業(yè)投資的計算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和，經(jīng)營準(zhǔn)備期從獲取物業(yè)所有權(quán)開始到出租經(jīng)營或自營活動正式開始截止。
　　基準(zhǔn)收益率是投資要求最低投資報酬率，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。
　　內(nèi)部收益率是使計算期各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。對于常規(guī)項目，內(nèi)部收益率有唯一的實數(shù)解。對于非常規(guī)項目則會有多個實數(shù)解。(1+表面收益率)=(1+實際收益率)(1+通貨膨脹率)。
　　動態(tài)回收期一般用于評價開發(fā)完后結(jié)后用于出租經(jīng)營或自營房地產(chǎn)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。
　　7、成本利潤率是指開發(fā)利潤(項目總開發(fā)價值-項目總開發(fā)成本)占項目總開發(fā)成本的比率。
　　成本利潤率=(項目總開發(fā)價值-項目總開發(fā)成本)/項目總開發(fā)成本X100%
　　項目總開發(fā)價值，如果是用于銷售，等于總銷售收入扣除銷售稅費后的凈銷售收入，如果是用于出租時，為項目在整個持有期間內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入和現(xiàn)值累計之和。
　　項目總開發(fā)成本包括土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費(不是銷售稅費)、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費。
　　目標(biāo)利潤率水平的高低與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平有關(guān)。對于開發(fā)期2年的大約為35-45%。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率不是年利潤率。
　　注意在計算利息時是用實際利率來計算的。實際利率=(1+名義利率/次數(shù))次數(shù)-1
　　項目建成后用于出租時，由于經(jīng)營期限長，計算開發(fā)成本利潤率是沒有實際意義的，此時可以通過計算項目投資動態(tài)盈利能力指標(biāo)來進行評價經(jīng)濟可行性。
　　對于成本利潤率計算由于沒有考慮資金流入與流出的時間分布所以用現(xiàn)金流評估法修正�，F(xiàn)金流法對于居住小區(qū)綜合開發(fā)項目、商業(yè)區(qū)開發(fā)項目、工業(yè)開發(fā)項目、新區(qū)開發(fā)和舊城改造等所需時間長、資金需求量大而且來源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況復(fù)雜更需要。
　　8、①投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。
　　開發(fā)投資的投資利潤率指開發(fā)利潤占項目總投資的比率。項目總投資與項目總開發(fā)成本的差異是不含財務(wù)費用，所以與成本利潤率中分母不同之處在于此。
　　置業(yè)投資的投資利潤率是指正常經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率。對各年利潤變化幅度較大的用年平均利潤總額來算。
　　利潤總額=經(jīng)營收入(含銷售、出租、自營)-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金。
　　項目總投資=項目總開發(fā)成本+經(jīng)營資金
　�、谫Y本金利潤率是指的置業(yè)投資資本金利潤率，與投資利潤率不同在于分母為資本金。
　�、圪Y本金凈利潤率是置業(yè)投資年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比率。
　�、莒o態(tài)回收期是指不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益接觸抵償全部投資所需的時間。
　�、莠F(xiàn)金回報率是指在置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，有稅后現(xiàn)金回報率和稅前現(xiàn)金回報率兩種�，F(xiàn)金是指凈現(xiàn)金流量，要用凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量來計算
　�、尥顿Y回報率是指在置業(yè)投資中每年獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報率收益包括了稅后現(xiàn)金流量和還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益中。
　　9、清償能力指標(biāo)有：
　　①利息，一次還本付息照付、等額還本付息照付、等額還本付息、一次性償還、氣球法。
　�、谫J款償還期，房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期，只有在開發(fā)后進行出租經(jīng)營或自營的項目要計算借款償還期。還款資金可以是用于還款的利潤、折舊、攤銷和其他還款資金。注意資本金支付的建設(shè)期的利息不能計算在內(nèi)。
　�、劾�息備付率，用支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率，稅息前利潤是利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息費用是當(dāng)期計入總成本費用的全部利息，對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)應(yīng)該大于2。
　�、軆攤鶄涓堵�，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息的資金比率。用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等，當(dāng)期應(yīng)還本付息的金額包括應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)應(yīng)該大于1.2。
　　⑤資產(chǎn)負債率。
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