第七章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析
　　1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及主要的不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、資本化率、貸款利率、建筑容積率等。
　　土地費(fèi)用要參照按期土地成交的案例，土地費(fèi)用由土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成。租售價(jià)格的確定也是通過與市場(chǎng)近期成交的類似物業(yè)的租售價(jià)格進(jìn)行比較、修正后得出的。開發(fā)期由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。租售期的長(zhǎng)短與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。資本化率常常選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。除了以上項(xiàng)目外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等變動(dòng)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。
　　2、對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素有：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用)、租金水平、貸款利率、有效面積系數(shù)。
　　3、盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析兩種，當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量成線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析就是線性盈虧平衡分析。
　　房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩類，臨界點(diǎn)是達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合，保本點(diǎn)是使利潤(rùn)為零時(shí)的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合。單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素分析用列表法和圖解法，多個(gè)因素分析用列表法。
　　房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有：最低租售價(jià)格的分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。注意它們抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)弱判斷。
　　4、敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素。其目的是：指出有影響的敏感性因素并分析其原因;研究敏感性因素引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值并分析其項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;比較多方案的敏感性大小選出不敏感的投資方案。
　　敏感性分析的步驟：
　�、俅_定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率、也可選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
　　②確定不確定性因素的變動(dòng)范圍
　�、塾�(jì)算不確定因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值
　�、芡ㄟ^評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況、找出較為敏感的不確定因素進(jìn)一步分析�？梢圆捎昧斜矸ㄒ部梢杂脠D表法。
　　敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法是對(duì)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。
　　敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分，但其有一個(gè)弱點(diǎn)，對(duì)找出的敏感性因素?zé)o法確定其未來發(fā)生變動(dòng)的可能性有多大，所以要進(jìn)行概率風(fēng)險(xiǎn)。
　　5、在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，盈虧平衡分析和敏感性分析不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析比較成熟的方法是概率分析法。
　　6、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)分析的三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。
　　風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有：專家調(diào)查法、故障樹分析法、幕景分析法和篩選監(jiān)測(cè)診斷法。
　　風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法，采用定性與定量相結(jié)合的方法，目的是估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小、評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。方法有：調(diào)查和專家打分法，適用項(xiàng)目決策前期;解析方法;蒙特卡洛模擬法。
　　解析方法要求對(duì)影響現(xiàn)金流的各個(gè)現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計(jì)，解析方法主要用于解決2-3個(gè)變量的情況，蒙特卡洛模擬法則要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣，當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法。
　　概率分析的步驟：
　　①列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素
　�、谶x擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
　�、鄯治龃_定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率
　�、苡�(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累進(jìn)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率，客觀概率是在某因素過去長(zhǎng)期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納得出的。
　　概率分析中的期望值法，選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素，分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值，包括各年凈現(xiàn)值期望值和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值期望值。項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于0，則項(xiàng)目可行，否則不可行。計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)反映各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度，為了消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，一般地，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。
　　蒙特卡洛模擬法的步驟有：分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布;反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)收益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。