房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

    房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有

    較大差異。

    ⑴ 開發(fā)項目總投資

    開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資

    是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資

    金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建

    設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的

    的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成如圖6-1所示。

    圖 6-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

    ⑵ 開發(fā)產(chǎn)品成本

    開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)

    和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目

    有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)�，分別估算每種

    產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

    ⑶ 經(jīng)營成本

    經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照

    國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、

    開發(fā)項目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金

    土地費用

    前期工程費用

    基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

    建筑安裝工程費用

    公共配套設(shè)施建設(shè)費用

    開發(fā)間接費用

    財務(wù)費用

    管理費用

    銷售費用

    開發(fā)期稅費

    其他費用

    不可預(yù)見費用

    開發(fā)產(chǎn)

    品成本

    開發(fā)經(jīng)

    營成本

    固定資

    產(chǎn)及其

    他資產(chǎn)

    商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于

    分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)

    期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計算本期應(yīng)

    結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

    ⑷ 期間費用

    開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)

    經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項

    目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售

    費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的

    期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用；房

    地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用