經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

    ㈠ 經(jīng)營(yíng)收入

    經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收

    入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。銷售收入=銷售房屋面

    積×房屋銷售單價(jià)，出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)，

    自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。經(jīng)營(yíng)

    收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有

    在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來收

    益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（完

    成投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

    ㈡ 利潤(rùn)

    利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的

    最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種

    直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷

    售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（或稱盈利），這是房

    地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。經(jīng)

    營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無償征收，作為國(guó)家或地方

    的財(cái)政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基

    金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需

    要，企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額（又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）、稅后利

    潤(rùn)和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。

    經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加

    -土地增值稅

    經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

    銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入

    +配套設(shè)施銷售收入

    出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

    期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用

    利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額

    稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

    可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公益金

    +未分配利潤(rùn)）

    ㈢ 稅金

    稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征

    收的財(cái)政資金。國(guó)家或地方政府的這種籌集財(cái)政資金的手段叫稅收。

    稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，

    具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。稅收不僅是國(guó)家和地方政府

    獲得財(cái)政收入的主要渠道，也是國(guó)家或地方政府對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)

    行宏觀調(diào)控的重要杠桿。

    目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

    ⑴ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)

    附加，又稱"兩稅一費(fèi)".營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收

    入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納

    稅銷售（出租）收入×稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%.城市建設(shè)維護(hù)

    稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅

    額的7%和3%.

    ⑵ 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)

    投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地

    等級(jí)、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納

    的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地

    使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

    ⑵ 企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)

    開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)

    納稅所得額×稅率。應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-允許扣除項(xiàng)目的金

    額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.