一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個(gè)：①通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置取得;②通過(guò)征收集體土地取得;③通過(guò)征收國(guó)有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況(如在估價(jià)對(duì)象所處的地段，當(dāng)?shù)赝�類土地取得的主要途�?選取上述三個(gè)途徑之-來(lái)求取。

　　(一)市場(chǎng)購(gòu)置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)買土地的價(jià)款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得成本一般包括：

　　(1)土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格。一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

　　(2)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。

　　例如，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(樓面地價(jià))為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為：

　　800×5000×2×(1+3%)=824(萬(wàn)元)

　　(二)征收集體地下的土地取得成本

　　征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)以及地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)等。

　　土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場(chǎng)法求取。

　　征地補(bǔ)償安置費(fèi)一般由下列4項(xiàng)費(fèi)用組成：

　　(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算公式為：

　　土地補(bǔ)償費(fèi)=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

　　(2)安置補(bǔ)助費(fèi)。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。

　　需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算公式為：

　　(被征土地需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù))≤15時(shí)，

　　總安置補(bǔ)助費(fèi)=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征土地需安置人數(shù)(被征土地需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù))>15時(shí)，

　　總安置補(bǔ)助費(fèi)=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×15

　　依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　省級(jí)國(guó)土資源部門會(huì)同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣(市)耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。制定統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對(duì)土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、農(nóng)用地等級(jí)等因素。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府統(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾�府公布的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　有條件的地區(qū)，省級(jí)國(guó)土資源部門可會(huì)同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實(shí)行征地補(bǔ)償。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

　　(3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地上諸如房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、樹木、魚塘、農(nóng)田水利設(shè)施、蔬菜大棚等給予的補(bǔ)償費(fèi)。青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給予的補(bǔ)償費(fèi)�？梢砸浦驳拿缒�、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費(fèi);不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)。地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　(4)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

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