第三節(jié) 使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。

　　就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途(例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化)對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。

　　容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例(如1/3)補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

　　現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于( )方面的制約。(2001年試題)

　　A.建筑技術(shù)

　　B.土地權(quán)利設置

　　C.相鄰關(guān)系

　　D.土地使用管制

　　答案：D

　　4.下列屬于土地使用管制的事項有( )。(2006年試題)

　　A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

　　C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

　　D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為已土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

　　答案：ACE

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