第四節(jié) 制度政策因素

　　影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關(guān)特殊政策及有關(guān)規(guī)劃和計劃等。

　　(一)房地產(chǎn)制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地價、地租根本不存在;在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場供求狀況，同時也受房地產(chǎn)市場供求的影響。

　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有(其中，住宅絕大部分為私人所有)，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲�家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權(quán)價格。如果土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格同時存在，則土地使用權(quán)價格一般會低于土地所有權(quán)價格。另外，土地使用權(quán)一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高;反之，就會越低。國有建設(shè)用地還是政府獨家壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn)價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調(diào)節(jié)價還是政府指導(dǎo)價、政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一是高價格政策，二是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格。低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。

　　政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格，②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;③制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。

　　低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。( )(2005年試題)

　　答案：√

　　(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。它是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護社會公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。這里主要講一下城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響。

　　城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施，是引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè)，保護和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容有：城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)，市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施，建設(shè)用地的空間布局、土地使用強度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)(建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等)，城市各類綠地的布局，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局等。城市控制性詳細規(guī)劃詳細確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求，確定了各級道路的紅線位置、斷面、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，確定了公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局，制定了相應(yīng)的土地使用與建筑管理細則。城市控制性詳細規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項目規(guī)劃許可的依據(jù)。城市修建性詳細規(guī)劃對所在地塊的建設(shè)提出了具體的安排和設(shè)計。因此，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大。

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