宏觀調控下房地產政策四大趨勢（一）
來源：發(fā)布時間：2008-10-06 11:34:50
房地產對國民經濟影響較大，穩(wěn)定國民經濟就必須穩(wěn)定房地產業(yè)，所以宏觀控制至少是中期不可避免的取向。由于我國投資率過高，投資需求膨脹壓力仍然較大，在建和新上項目過多，投資擴張的沖動還很強烈，因此宏觀調控目前仍處在關鍵時期，如果稍有放松，可能會出現反復。房地產投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重較大，而且產業(yè)鏈較長，影響面廣，穩(wěn)定房地產市場，避免大起大落，對促進房地產業(yè)的健康發(fā)展對國民經濟意義重大。
對房地產業(yè)的宏觀調控包括以下內容：
一是對市場運行狀況的調控，包括防止市場大起大落，綜合運用稅收和信貸及土地等政策工具抑制和排除房地產業(yè)與房地產市場發(fā)展過程中的不健康因素、抑制部分城市房價過快上漲等。從2005年開始，房地產投資開始扭轉了自1999年以來明顯高于固定資產投資的增速增長的態(tài)勢，穩(wěn)步回落到略低于全國城鎮(zhèn)固定資產投資增速，2006年已經連續(xù)6個月穩(wěn)定在24％這樣一個水平上。房地產投資的穩(wěn)定回落有效地避免了固定資產投資增速過快，避免了經濟過熱的風險，對穩(wěn)定宏觀經濟運行起到積極的作用。
二是對住房供應結構的調整，包括優(yōu)先滿足中低收入群體的住房需求、發(fā)展節(jié)能省地型住宅、形成符合中國國情的住房建設模式和消費模式。中國正處于建筑規(guī)模巨大、發(fā)展迅速的階段。每年建造20億平方米的新建筑，新建建筑竣工面積大于各發(fā)達國家每年新建建筑竣工面積之和，是世界上最大的建筑市場。此外中國既有建筑數量也非常之巨大，2003年城鄉(xiāng)既有建筑面積達420億平方米，但與發(fā)達國家相比建筑能耗高2～3倍。
由于土地等資源環(huán)境的約束，建立節(jié)能省地型住房，加大小戶型供應比例，必將持續(xù)從供應和需求方面進行雙向政策調節(jié)，小戶型的建設和使用將受到鼓勵，節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保建筑將以法律和經濟手段推進。
三是強化地方政府責任，規(guī)范其行為，包括合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度、明確地方政府對房價穩(wěn)定及房地產市場運行的責任、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和規(guī)范發(fā)展經濟適用住房等。目前弱勢群體在市場上得到的實惠明顯過少。
政府的住房保障工作是需常抓不懈的一項制度性工作：
�、僬枰獜牧⒎ǖ母叨戎匾曌》勘Ｕ蠁栴}的解決。政府應通過法律、規(guī)劃、財政、金融、稅收等多種手段保障城市中低收入群體住上適當的住房，并根據不同時期的特點及時調整住房保障的重點。
�、谧》勘Ｕ闲问綉`活多樣。如可以借鑒各國經驗，通過低價銷售、先租后買、半買半租、分步購買、貼租、貼息等多種形式對低收入家庭提供住房保障。以紐約市為例，住房保障的形式有：
第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭。對于無能力一次購買的家庭，可以先租后買，或先購買10%的產權，再逐步購買剩余產權；
第二，通過獎勵容積率和免稅等措施鼓勵開發(fā)商提供一定比例的低價住房，交給有關組織出售或出租給低收入家庭；
第三，對低收入家庭實行貨幣補貼（發(fā)放住房券），由其到市場直接租賃住房。
�、蹏栏窨刂票Ｕ系拿娣e標準，并制定合理的補貼標準。無論具體的保障形式如何，保障面積標準應僅僅限定在滿足基本需求這個層面上。如我們考察到，日本面向低收入家庭住宅的平均使用面積僅為40～50平方米左右。在倫敦，社會公共房屋部門提供的住房中，兩居室及兩居室以下房屋占64.2%。2002年超過5萬戶居民居住在倫敦市政府提供的臨時住房里，大約六分之一的臨時住房只能容納床和飯桌等簡單設施。
從具體補貼標準看，一般原則是低收入家庭住房支出不超過月收入的30%，超過的部分由政府給予補貼。
�、茏馐鄄⑴e和“共有產權”制度相結合，在住房保障中發(fā)揮了重要作用。租售并舉是英國、美國和日本住房保障的共同特點，在幫助低收入家庭購房的措施中，“共有產權”制度起到了積極作用。在英國，采取產權分享的形式（也稱為半租半買形式）幫助低收入居民分步買房，即由居民先購買部分產權，其余仍繼續(xù)付房租（其產權由房屋協(xié)會持有），等將來經濟能力提高后，再買下整套住房，購買部分產權的居民可以有三年的優(yōu)惠購買權，三年之內房價與其他優(yōu)惠條款不變。通過這種房屋產權共有的過渡方式，推動居民最終買斷全部產權。我們國家也可以學習和借鑒這些國家的經驗。
�、萁⒄咝宰》勘Ｕ辖鹑谥贫�。這對那些有一定支付能力，但在市場上購房又有一定困難的家庭很有幫助。如在倫敦，政府通過對住房抵押貸款免征利息稅，促使銀行提供低息貸款幫助有困難的家庭購房。2000年英國共免除居民住房抵押貸款利息稅約17億英鎊；此外，購房者如果有保險公司擔保，可以最高達到90%-100%的貸款成數，還可以與定期人壽保險相結合，借款人在貸款償還期內每月償付利息，同時又繳納人身保險費，到人壽保險到期時，用到期的人壽保險收入歸還抵押貸款。
對房地產業(yè)的宏觀調控包括以下內容：
一是對市場運行狀況的調控，包括防止市場大起大落，綜合運用稅收和信貸及土地等政策工具抑制和排除房地產業(yè)與房地產市場發(fā)展過程中的不健康因素、抑制部分城市房價過快上漲等。從2005年開始，房地產投資開始扭轉了自1999年以來明顯高于固定資產投資的增速增長的態(tài)勢，穩(wěn)步回落到略低于全國城鎮(zhèn)固定資產投資增速，2006年已經連續(xù)6個月穩(wěn)定在24％這樣一個水平上。房地產投資的穩(wěn)定回落有效地避免了固定資產投資增速過快，避免了經濟過熱的風險，對穩(wěn)定宏觀經濟運行起到積極的作用。
二是對住房供應結構的調整，包括優(yōu)先滿足中低收入群體的住房需求、發(fā)展節(jié)能省地型住宅、形成符合中國國情的住房建設模式和消費模式。中國正處于建筑規(guī)模巨大、發(fā)展迅速的階段。每年建造20億平方米的新建筑，新建建筑竣工面積大于各發(fā)達國家每年新建建筑竣工面積之和，是世界上最大的建筑市場。此外中國既有建筑數量也非常之巨大，2003年城鄉(xiāng)既有建筑面積達420億平方米，但與發(fā)達國家相比建筑能耗高2～3倍。
由于土地等資源環(huán)境的約束，建立節(jié)能省地型住房，加大小戶型供應比例，必將持續(xù)從供應和需求方面進行雙向政策調節(jié)，小戶型的建設和使用將受到鼓勵，節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保建筑將以法律和經濟手段推進。
三是強化地方政府責任，規(guī)范其行為，包括合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度、明確地方政府對房價穩(wěn)定及房地產市場運行的責任、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和規(guī)范發(fā)展經濟適用住房等。目前弱勢群體在市場上得到的實惠明顯過少。
政府的住房保障工作是需常抓不懈的一項制度性工作：
�、僬枰獜牧⒎ǖ母叨戎匾曌》勘Ｕ蠁栴}的解決。政府應通過法律、規(guī)劃、財政、金融、稅收等多種手段保障城市中低收入群體住上適當的住房，并根據不同時期的特點及時調整住房保障的重點。
�、谧》勘Ｕ闲问綉`活多樣。如可以借鑒各國經驗，通過低價銷售、先租后買、半買半租、分步購買、貼租、貼息等多種形式對低收入家庭提供住房保障。以紐約市為例，住房保障的形式有：
第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭。對于無能力一次購買的家庭，可以先租后買，或先購買10%的產權，再逐步購買剩余產權；
第二，通過獎勵容積率和免稅等措施鼓勵開發(fā)商提供一定比例的低價住房，交給有關組織出售或出租給低收入家庭；
第三，對低收入家庭實行貨幣補貼（發(fā)放住房券），由其到市場直接租賃住房。
�、蹏栏窨刂票Ｕ系拿娣e標準，并制定合理的補貼標準。無論具體的保障形式如何，保障面積標準應僅僅限定在滿足基本需求這個層面上。如我們考察到，日本面向低收入家庭住宅的平均使用面積僅為40～50平方米左右。在倫敦，社會公共房屋部門提供的住房中，兩居室及兩居室以下房屋占64.2%。2002年超過5萬戶居民居住在倫敦市政府提供的臨時住房里，大約六分之一的臨時住房只能容納床和飯桌等簡單設施。
從具體補貼標準看，一般原則是低收入家庭住房支出不超過月收入的30%，超過的部分由政府給予補貼。
�、茏馐鄄⑴e和“共有產權”制度相結合，在住房保障中發(fā)揮了重要作用。租售并舉是英國、美國和日本住房保障的共同特點，在幫助低收入家庭購房的措施中，“共有產權”制度起到了積極作用。在英國，采取產權分享的形式（也稱為半租半買形式）幫助低收入居民分步買房，即由居民先購買部分產權，其余仍繼續(xù)付房租（其產權由房屋協(xié)會持有），等將來經濟能力提高后，再買下整套住房，購買部分產權的居民可以有三年的優(yōu)惠購買權，三年之內房價與其他優(yōu)惠條款不變。通過這種房屋產權共有的過渡方式，推動居民最終買斷全部產權。我們國家也可以學習和借鑒這些國家的經驗。
�、萁⒄咝宰》勘Ｕ辖鹑谥贫�。這對那些有一定支付能力，但在市場上購房又有一定困難的家庭很有幫助。如在倫敦，政府通過對住房抵押貸款免征利息稅，促使銀行提供低息貸款幫助有困難的家庭購房。2000年英國共免除居民住房抵押貸款利息稅約17億英鎊；此外，購房者如果有保險公司擔保，可以最高達到90%-100%的貸款成數，還可以與定期人壽保險相結合，借款人在貸款償還期內每月償付利息，同時又繳納人身保險費，到人壽保險到期時，用到期的人壽保險收入歸還抵押貸款。
【糾錯】
