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在房地產(chǎn)估價實踐中，成本法估價的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價師們可能也會因此而懷疑成本法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價方法。但是，我們有時又不得不采用成本法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進行估價，在某些情況下成本法還可能成為估價所能采用的唯一方法。帶著這些問題，筆者對成本法估價進行了一些思考。 一、成本法估價的基礎(chǔ) 從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟學(xué)家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對其價值貢獻的作用入手來探討價值理論的。生產(chǎn)費用價值論認為，商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所花費的必要費用而決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也是與其開發(fā)建設(shè)所花費的必要費用相聯(lián)系的，在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)費用價值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。 在缺乏市場交易時，房地產(chǎn)市場的參與者是通過房地產(chǎn)的成本來認識和理解其價值的，賣方愿意接受的最低價格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費的代價，買方愿意支付的最高價格不能高于其所預(yù)計的重新建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。市場的參與者通過成本來認知房地產(chǎn)的價值，提供了成本法能夠被認同的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)估價的教科書里一般對認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的估價。可見成本法在理論上對于一切房地產(chǎn)估價都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價，也適合單獨建筑物或建筑物局部的估價，有時成本法還可用來得出市場比較法和收益法估價中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場比較法中，估價對象與實例相比缺少某項設(shè)備（如電梯）估價師要對此作出修正，那么增加該設(shè)備所需的成本就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見成本法運用范圍是相當廣泛的，這是成本法適用的基礎(chǔ)。 雖然成本法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這個事實，而濫用成本法�！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）第5.1.7條指出：“在無市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法為主要的估價方法�！边@就告訴我們，對于那些有著大量市場交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價應(yīng)采用比較法或收益法作為估價的首選方法，而不能將成本法作為其主要的估價方法，成本法在這種情形下，一般只能是估價的一種次選方法。在估價實踐中，估價師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的實據(jù)，即找到使成本法估價結(jié)果能準確反映市場價格的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目的放棄其他方法的使用。 二、成本法中成本的構(gòu)成內(nèi)容 成本法一般定義為：求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。通常意義上的成本是指生產(chǎn)銷售過程中所花費的代價，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價（利息）。而估價中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價應(yīng)獲取的報酬即利潤。因此成本法估價不是求取估價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種花費（成本）和利潤的分析測算來求取估價對象的價格，或者說成本法是通過模擬估價對象的生產(chǎn)過程求取其價格或價值的方法。 使用成本法進行估價，有必要搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成內(nèi)容和其內(nèi)涵實質(zhì)�！兑�(guī)范》第5.4.2條指出了房地產(chǎn)價格的一般構(gòu)成內(nèi)容：“重置價格或重建價格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1、土地取得費用；2、開發(fā)成本；3、管理費用；4、投資利息；5、銷售稅費；6、開發(fā)利潤�！狈康禺a(chǎn)的價格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由成本和利潤構(gòu)成的，但從估價的角度來看，建造房地產(chǎn)的個別成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因為：1、房地產(chǎn)的價格或價值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費只有產(chǎn)生被市場認可的效用時，這種花費才會對價格或價值產(chǎn)生貢獻，才會增加價格或價值。否則，花費再多也有可能不增加價格或價值，甚至減少價格或價值；2、當花費和其產(chǎn)生的效用不匹配時，花費也不會和價格或價值呈等量增減；3、效用所需花費的代價，不是由個別生產(chǎn)花費所決定的，而是由社會的一般平均花費所決定的，也即是說并不是能產(chǎn)生效用的個別花費越多或越少，相應(yīng)的價格或價值就越多或越少。因此，成本法求取的房地產(chǎn)價格構(gòu)成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對此《規(guī)范》第5.4.3條中作了如此說明：“估價中估價對象的重置價格或重建價格的構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況，在第5.4.2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價報告中予以說明�！� 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價師考試_考試大 |
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