五、房屋租賃登記備案 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。 1、申請簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交的證明文件包括：（1）書面租賃合同，（2）《房屋所有權(quán)證書》（3）當事人的合法身份證件；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。 出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托人授權(quán)出租的書面證明。 2、登記備案房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：（1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；（2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋：（3）審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。 例題：簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后（ ）日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A、30 B、60 C、90 D、120 答案：A 解析：簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 六、房屋租金 房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費，融資利息和稅金五項組成的；商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構(gòu)成的；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國未售公有住房的租金標準是由人民政府根據(jù)當?shù)卣�、�?jīng)濟發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營性的房屋和私有房屋的租金標準則由租賃雙方協(xié)商議定。 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”《租賃管理辦法》中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應(yīng)當按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布新的規(guī)定時，從其規(guī)定�！� 例題：房屋租金可分為（ ）。 A、成本租金 B、商品租金 C、市場租金 D、比較租金 E、廉價租金 答案：ABC 解析：比較租金、廉價租金不是房屋租金的構(gòu)成部分。 七、轉(zhuǎn)租 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為�！蹲赓U管理辦法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。”承租人在租賃期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。 例題1：（ ）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 A、房屋轉(zhuǎn)租 B、房屋出租 C、房屋承租 D、房屋批租 答案：A 解析：這是房屋轉(zhuǎn)租的概念。 例題2：下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是（）。（2005年試題） A.將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動屬于房屋租賃 B.承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止 C.承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益 D.租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃的必備條款 答案：B 解析：承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導致租賃合同的終止屬于人為終止。 第二節(jié)房地產(chǎn)抵押管理（掌握） 一、房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 例題1：（ ）是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 A、房地產(chǎn)抵押 B、續(xù)建工程抵押 C、預(yù)購商品房貸款抵押 D、在建工程抵押 答案：D 解析：這是在建工程抵押的概念。 例題2：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)。（ ） （2004年試題） 答案：√解析：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
