一、居住區(qū)的發(fā)展和房地產(chǎn)
　　1.1.我國居住區(qū)的發(fā)展
　　居住是人類生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)40%--50%的城市建設(shè)用地，居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地。
　　我國的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地?fù)頂D，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡單。80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過規(guī)劃的改進(jìn)，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級。在戶型設(shè)計上有所改進(jìn)，對家電的使用納入了設(shè)計的考慮中。90年代居住區(qū)的規(guī)模進(jìn)一步變大，同時在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨(dú)的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方空調(diào)進(jìn)入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進(jìn)入社會。
　　我國居住區(qū)早期在規(guī)劃設(shè)計上往往沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，布局不合理，同時一些配套設(shè)施也十分不齊全，單體設(shè)計也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結(jié)構(gòu)，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當(dāng)?shù)氐牡卣鹆叶仍O(shè)計，80年代工程質(zhì)量顯著提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，在國內(nèi)出現(xiàn)了第一批居住小區(qū)的建設(shè)試點(diǎn)，以提高全國的住宅建設(shè)水平。規(guī)劃和設(shè)計進(jìn)行了統(tǒng)一。
　　90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛(wèi)生設(shè)備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設(shè)計成了90年代后的時尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區(qū)出現(xiàn)，部分小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計采用方案競賽的方法，進(jìn)行了多方案比較，有的小區(qū)規(guī)模達(dá)到了10公頃左右。一些小區(qū)進(jìn)行專向的調(diào)查研究，及時的發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風(fēng)、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時，根據(jù)各城市的自然條件、地形地貌、小區(qū)所處環(huán)境、各地風(fēng)俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。
　　過去許多小區(qū)雖對規(guī)劃、建筑、綠化環(huán)境作了統(tǒng)籌考慮，但往往并沒有按設(shè)計設(shè)施，單體設(shè)計與環(huán)境脫節(jié)，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀的完整性差。90年代后期在規(guī)劃設(shè)計的同時考慮了建筑的平、立面、色彩和風(fēng)格，并對整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀進(jìn)行了同步設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)劃，保證了居住區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一性。使小區(qū)環(huán)境得到了可靠的保證。
　　2000年以后的居住區(qū)建設(shè)在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設(shè)計思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設(shè)觀念形成了共識。
　　1.2.房地產(chǎn)市場的發(fā)展和現(xiàn)狀
　　在中國80年代的以前均是計劃經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)）。住房政策及房源動置均是由國家，單位統(tǒng)一調(diào)配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國市場。1988年憲法修正案規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，為房地產(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進(jìn)行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場奠定了良好的市場基礎(chǔ)。
　　93年是中國第一輪房地產(chǎn)熱。主要體現(xiàn)在沿海市場。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場化道路。房地產(chǎn)作為“投資少、見效快、效益好”的重點(diǎn)行業(yè)得到不斷扶持，這個時期的房地產(chǎn)市場不成熟。
　　97年中國宣布宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)軟著陸。
　　98年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出軟起動，政府的口號高增長、低膨脹，房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出復(fù)蘇動態(tài)。又逢世紀(jì)交際。城市拉大框架和基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)都給房地產(chǎn)業(yè)的展提供了必然的趨勢。
　　2000年以后，房地產(chǎn)的興盛時期到來了——這是房地產(chǎn)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識，房地產(chǎn)逐漸走出了忽冷忽熱、波動不定的狀況，逐漸向按需定價、供需相對平衡的市場體系發(fā)展：人們對房地產(chǎn)的認(rèn)識更加深刻，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理和成熟。同時房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有廣泛的帶動性，直接帶動了建筑、設(shè)計、建材、等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時間接的促進(jìn)了裝修、家電、家具等市場，大大拉動了國民經(jīng)濟(jì)。幾年來，我國城鎮(zhèn)住宅投資、全社會住宅投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資比以往呈現(xiàn)出超常規(guī)的規(guī)模和增長速度。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長。