我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展。目前已進入“火山噴發(fā)期”，處于活躍和繁榮的市場景象之中。房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理的操作運營能力也隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟而不斷增強，開發(fā)理念和經(jīng)營理念也日趨理性和成熟。房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)（開發(fā)面積5千平方米—10萬平方米）和中等規(guī)模開發(fā)（開發(fā)面積10萬平方米—30萬平方米）之后，近幾年出現(xiàn)了大規(guī)模、成片開發(fā)（開發(fā)面積在30萬平方主以上，甚至超100萬平方米）的“大盤地產(chǎn)”（此處規(guī)模界定并非是絕對科學的劃分標準，只是為說明問題而加以的初步界定）。由于中小規(guī)模房地產(chǎn)項目開發(fā)，具有開發(fā)地塊相對較小、項目選址較為優(yōu)越、投資規(guī)模較小、營銷策略較為靈活等優(yōu)點，使很多開發(fā)商從中小規(guī)模開發(fā)中受益。而“大盤地產(chǎn)”卻往往不具備上述優(yōu)點，操作起來難度和風險極大，房地產(chǎn)開發(fā)商要正確認識和把握好“大盤地產(chǎn)”，并掌握行之有效的“操盤”策略。
　　一、“大盤地產(chǎn)”的出現(xiàn)
　　有其必然性準確地說，“大盤地產(chǎn)”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然，從以下幾點便可窺一斑：一是最初房地產(chǎn)開發(fā)商在進行開發(fā)地塊選址時，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現(xiàn)了幾千平方米的樓盤。隨著中心區(qū)域地塊越來越少，加之借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，很多開發(fā)商便把目光轉向近郊區(qū)或城市副中心地帶，這就給開發(fā)商提供了極為廣闊的開發(fā)空間，為“大盤地產(chǎn)”的出現(xiàn)在土地資源上提供了可能；二是經(jīng)過市場競爭的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門對開發(fā)商的清理整頓.

　　二、“大盤地產(chǎn)”的劣勢與優(yōu)勢
　　同在優(yōu)秀的營銷策略應該立足于對樓盤產(chǎn)品、市場競爭和環(huán)境的全面客觀分析，并根據(jù)分析結果提出具有針對性和可操作性的應對方案，對于“大盤地產(chǎn)”也是一樣。盡管它的出現(xiàn)符合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但其仍然具有難于克服的缺點�？茖W的營銷策略應是揚長避短，或者化“短”為“長”，因此有必要對“大盤地產(chǎn)”進行全面而客觀的分析：
　　1、“大盤地產(chǎn)”的優(yōu)勢
　　（1）易于形成規(guī)模優(yōu)勢，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應，形成規(guī)模效益；
　　（2）有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢，提升板塊價值；
　�。�3）易于集中企業(yè)資金、技術、管理及人才優(yōu)勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；
　�。�4）有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應促進和推動地產(chǎn)銷售；
　�。�5）易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等項目，增加地產(chǎn)的附加價值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；
　�。�6）通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護及管理費用。
　　2、“大盤地產(chǎn)”的劣勢
　�。�1）受制于項目規(guī)模，項目在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項目所在地塊相對偏遠，尚未開發(fā)或只在進行初步開發(fā)，二是板塊內(nèi)強勢競爭對手林立，介入由于難于營造樓盤獨特的賣點而缺乏競爭優(yōu)勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)；
　�。�2）地產(chǎn)項目難于定位，尤其目標客戶群定位更是難于定位，容易走進泛定位的誤區(qū)；
　　（3）銷售價格難于把握，尤其首期開盤價格；
　�。�4）銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；
　�。�5）銷售周期長，導致資金回收周期長，影響經(jīng)濟效益并增加投資風險，難于形成旺盛人氣；
　　（6）若出現(xiàn)危機，局面難于控制；
　�。�7）物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設計和實施，同時商業(yè)配套任務繁重；
　　（8）資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。