第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位
　　1、房地產(chǎn)市場細(xì)分
　　2、選定目標(biāo)市場
　　3、房地產(chǎn)市場定位
　　4、確定競爭對手
　　5、如何認(rèn)識和評價競爭對手
　　6、確定競爭對手的定位
　　7、分析顧客
　　8、比較定價法要點分析
　　要點A：應(yīng)當(dāng)用經(jīng)濟分析格導(dǎo)決策任何目標(biāo)的成功大多取決于兩個因素：潛在的市場規(guī)模乘以滲透的可能性。除非這兩個因素都適合，否則難以獲得成功。
　　要點B：定位通常暗示一種細(xì)分保證定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細(xì)分市場。這種方法要求保證和紀(jì)律，因為不顧潛在的購買者并不是一件容易做到的事。采取明確的、有意義的定位的結(jié)果就是集中于目標(biāo)細(xì)分市場，而不被其他細(xì)分市場的反應(yīng)束縛。將市場進一步細(xì)分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征（而不是在幾個廣告中），可以使品牌讓人看上去與其他同類產(chǎn)品差別更大，可被看作特殊產(chǎn)品或此類產(chǎn)品中的一個子類，甚至被看作是與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品根本不同的產(chǎn)品。
　　要點C：有軟的廣告自堅持出下去一個廣告經(jīng)理常常會對一個定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同人一樣，是許多年發(fā)展起來的，時間的持續(xù)價值不能被忽略。
　　要點D：不回該回成為你根本不足的事物有些營銷者將自己的產(chǎn)品假定為它根本不是的事物，以期利用市場采來或機會。這種定位決策看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產(chǎn)品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析。什么細(xì)分變量最相關(guān)？什么利益點細(xì)分最相關(guān)？
　　要點E：考慮象征一個或一系列象征可以具有很強的聯(lián)系性，在定位決策前應(yīng)當(dāng)考慮。一個定位目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是可操作的，并且是可衡量的。
　　要點F：形成量身定做的解決方實在如此激烈競爭的市場中，有些地產(chǎn)商已在琢磨捷徑，瞄準(zhǔn)細(xì)分市場做文章了。比如有的開發(fā)商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號，針對某一特定市場展開促銷�？梢哉f，這是目前房地產(chǎn)界“有效德來不足與供給盲目這一主要矛盾”的理性化解決方式之一，也是今后房地產(chǎn)經(jīng)營的基本思路。金地聚園就是“置身定發(fā)‘的典型案例。此項目除了”地利“這個先天優(yōu)勢之外，無其它優(yōu)勢可言。但金地人做足7功夫，使它平添了許多后天優(yōu)勢，其核心內(nèi)容就是”星體裁衣“、”置身定造“。首先，其市場定位是社會上最穩(wěn)定、有效成求最充足的白領(lǐng)工薪階層，而非像金地海景那樣的二次置業(yè)機會市場。其次，我們的專業(yè)人員對目標(biāo)市場進行了詳盡的市場調(diào)查，對其主要特征進行了科學(xué)的分析。然后，又根據(jù)這些特征對金地翠園進行整體策劃，確定項目的個性；實用、現(xiàn)代、自然、有品味、重視孩子、價格合理等。同時，在廣告策略上，對目標(biāo)市場推出針對性宣傳；在物業(yè)管理服務(wù)上，特別對孩子作出獨具匠心的服務(wù)承諾。