摘要:隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經(jīng)成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問(wèn)題。分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因，提出了發(fā)展直接投資的幾個(gè)方法。
    關(guān)鍵詞:中小房地產(chǎn)企業(yè) 直接融資 間接融資
    過(guò)去20多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源是銀行貸款和預(yù)售房款。隨著2003年6月中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的發(fā)布，到2004年4～5月份一系列緊縮政策的推出，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經(jīng)成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問(wèn)題。
    1 中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的“瓶頸”分析
    1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間接融資比重過(guò)大據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中大約有３０％都是出自于銀行的直接貸款，而作為開(kāi)發(fā)資金來(lái)源另一部分的自有資金實(shí)際上也有很大一部分是來(lái)自于個(gè)人按揭貸款，兩項(xiàng)相加之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期操作籌集到的銀行貸款就近逾４０％。更甚者，近來(lái)某些建筑單位墊資施工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，直接和間接由銀行所提供的貸款已在不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備金中至少占了６０％以上，并且“空手套白狼”的企業(yè)也有一些。就我們國(guó)家現(xiàn)在的金融市場(chǎng)狀況來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)根本無(wú)力進(jìn)入正規(guī)的資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，況且目前我國(guó)的資本市場(chǎng)還沒(méi)有對(duì)中小企業(yè)開(kāi)放，而少量的財(cái)政性資金基本上都流向了大型企業(yè)，專為中小企業(yè)提供信用擔(dān)保的含有財(cái)政撥款在內(nèi)的擔(dān)保體系才剛剛起步。這就決定了在當(dāng)前的體制和制度下，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依賴間接融資。
    1.2 貸款方式少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開(kāi)銀行支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在國(guó)內(nèi)主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開(kāi)發(fā)商以擬開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。
    1.3 對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的“有色”眼光自2003年來(lái)國(guó)家對(duì)發(fā)展過(guò)熱的房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，也不乏出現(xiàn)了許多的融資方式，例如上市、信托、合并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等一些方式。但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于整個(gè)金融界市場(chǎng)環(huán)境的約束和制度建設(shè)的缺乏，特別是由于我國(guó)中小型企業(yè)一直以來(lái)擺脫不了“資金不足、信譽(yù)不好、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)”等一些觀點(diǎn)的影響，使得這些企業(yè)招拒的頻率相當(dāng)大，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資變得難上加難。
    2 自力更生的解決方法
    分析以上的原因，可以很清楚的意識(shí)到，中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不可能短時(shí)間解決金融市場(chǎng)和國(guó)家政策所存在的問(wèn)題，當(dāng)前也只能從尋找融資新渠道來(lái)進(jìn)行自救。
    在經(jīng)濟(jì)日益貨幣化、信用化和證券化的進(jìn)程中，外源融資已成為企業(yè)獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調(diào)控力度的加大和銀行“門檻”的加高，使得我們必須擺脫對(duì)間接融資的依賴，大力發(fā)展直接融資。
    2.1 民間借貸融資隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)。目前全國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)11萬(wàn)億元，流通中的現(xiàn)金近2萬(wàn)億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個(gè)行業(yè)。
    民間借貸往往成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，一般在進(jìn)行民間借貸融資時(shí)需要考慮以下幾個(gè)方面：①資金投入項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。民間借貸最忌諱風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在借錢時(shí)，一定要以適宜、貸出者能夠接受的方式向其介紹資金用途，令其放心將錢貸出。②借入資金的金額。貸出者一般會(huì)在確定借款對(duì)象后，以借款者的信譽(yù)和所借款項(xiàng)的用途及其盈利前景來(lái)確定借款的數(shù)額，這就要求我們房地產(chǎn)業(yè)要保持好自己的良好信譽(yù)。③借入資金的期限。要權(quán)衡收益與風(fēng)險(xiǎn)。若是某筆借款利率較低，且期限對(duì)于還款的影響不是很大，可將借款期限定得長(zhǎng)一些，反之，則要選擇短期限。
    2.2 股權(quán)出讓融資股權(quán)出讓融資是指企業(yè)出讓企業(yè)部分股權(quán)，以籌集企業(yè)所需要的資金。企業(yè)進(jìn)行股權(quán)出讓融資，實(shí)際上是吸引直接投資、引入新的合作者的過(guò)程，但這將對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理方式產(chǎn)生重大的影響。例如，可以吸引大型企業(yè)的投資，大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購(gòu)、兼并、戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)營(yíng)。收購(gòu)兼并的主要方式是全面收購(gòu)公司股權(quán)、部分收購(gòu)企業(yè)股權(quán)、增資擴(kuò)股等形式。吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場(chǎng)等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。需要注意的一點(diǎn)就是，對(duì)于那些想完全掌握企業(yè)控制權(quán)、完全占有企業(yè)收益、完全支配企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)出讓融資并非一種適宜的融資方式。
    2.3 增資擴(kuò)股融資增資擴(kuò)股融資與股權(quán)出讓融資有很多相似的地方，它是指中小房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)發(fā)展需要，擴(kuò)大股本融進(jìn)所需資金。增資擴(kuò)股利用直接投資所籌集的資金屬于自有資本，與借入資本比較，它更能提高企業(yè)的資信和借款能力，對(duì)擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、壯大企業(yè)實(shí)力具有重要作用；并且企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況向投資者支付報(bào)酬，比較靈活，沒(méi)有固定支付的壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較小。在我國(guó)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般都是未上市企業(yè)，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于這樣的情況，主要有現(xiàn)金投資、實(shí)物投資和場(chǎng)地使用權(quán)投資等方式。當(dāng)然這種融資方式也有一些缺點(diǎn)，增資擴(kuò)股、吸收直接投資支付的資金成本較高，并且這種投資方式也容易分散企業(yè)的控股權(quán)。
    2.4 金融資源整合金融資源整合就是借助投資管理公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，幫房地產(chǎn)公司提供一個(gè)良好的融資平臺(tái)。一般來(lái)說(shuō)，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過(guò)信托、收購(gòu)等方式將不良資金集中起來(lái)，形成一個(gè)巨大的資金池。“類基金”投資公司除了可以把銀行作為一個(gè)資金來(lái)源，還可以培養(yǎng)很多的定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這也正是很多中小型房地產(chǎn)公司可欲而不可及的事情。
    投資管理公司一般會(huì)在項(xiàng)目確定以后、進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項(xiàng)目負(fù)債的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，這樣就非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并且它的方式相對(duì)比較靈活，可以進(jìn)行階段性股權(quán)質(zhì)押，也可以購(gòu)買欲售物業(yè)面積。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會(huì)允許開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)和物業(yè)面積，此外，針對(duì)項(xiàng)目的不同，投資管理公司還會(huì)幫助一些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找到投資方。
    2.5 買殼上市融資上市是無(wú)數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商夢(mèng)寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數(shù)有實(shí)力的大型企業(yè)才能做到。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，與1 400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說(shuō)，相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想通過(guò)上市融資尤為艱難。
    借殼上市是指非上市公司通過(guò)收購(gòu)控股上市公司來(lái)取得上市地位，然后利用反向收購(gòu)的方式注入自己的有關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。根據(jù)證監(jiān)會(huì)第105號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，收購(gòu)方只要置換進(jìn)去的資金是完整實(shí)體、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、借殼后完成輔導(dǎo)期及滿足其他條件，提前擴(kuò)股增發(fā)是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
    在借殼上市時(shí)還要注意“殼”的選取，無(wú)論采取何種方式借殼上市，買殼者的實(shí)際購(gòu)買對(duì)象都是一個(gè)完整的“殼”公司，而不僅僅是一個(gè)上市資格。筆者認(rèn)為，有配股資格的上市公司才是較為理想的借殼公司。
    3 小結(jié)
    以上幾種方法在中小型房地產(chǎn)融資中都是可行的，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想成功融資，就必須要眼睛向內(nèi)，對(duì)自己有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，要弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。當(dāng)然，這也需要企業(yè)在實(shí)踐行動(dòng)中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)和國(guó)家相關(guān)政策的發(fā)展和完善，相信我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的春天也不遠(yuǎn)了。