摘要:隨著國內房地產開發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導致房地產企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對于中小型房地產企業(yè)無疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經成為中小型房地產企業(yè)面臨的最為現實和緊迫的問題。分析中小型房地產企業(yè)融資難的原因，提出了發(fā)展直接投資的幾個方法。
    關鍵詞:中小房地產企業(yè) 直接融資 間接融資
    過去20多年來，我國房地產開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是銀行貸款和預售房款。隨著2003年6月中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的發(fā)布，到2004年4～5月份一系列緊縮政策的推出，使得國內房地產開發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導致房地產企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對于中小型房地產企業(yè)無疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經成為中小型房地產企業(yè)面臨的最為現實和緊迫的問題。
    1 中小型房地產企業(yè)融資難的“瓶頸”分析
    1.1 房地產開發(fā)企業(yè)間接融資比重過大據測算，房地產開發(fā)資金來源中大約有３０％都是出自于銀行的直接貸款，而作為開發(fā)資金來源另一部分的自有資金實際上也有很大一部分是來自于個人按揭貸款，兩項相加之后，房地產開發(fā)企業(yè)前期操作籌集到的銀行貸款就近逾４０％。更甚者，近來某些建筑單位墊資施工現象屢見不鮮，直接和間接由銀行所提供的貸款已在不少房地產開發(fā)企業(yè)的前期準備金中至少占了６０％以上，并且“空手套白狼”的企業(yè)也有一些。就我們國家現在的金融市場狀況來說，中小企業(yè)根本無力進入正規(guī)的資本市場進行直接融資，況且目前我國的資本市場還沒有對中小企業(yè)開放，而少量的財政性資金基本上都流向了大型企業(yè)，專為中小企業(yè)提供信用擔保的含有財政撥款在內的擔保體系才剛剛起步。這就決定了在當前的體制和制度下，我國中小房地產企業(yè)的外源融資主要還是依賴間接融資。
    1.2 貸款方式少房地產開發(fā)、消費過程都離不開銀行支持。房地產開發(fā)貸款在國內主要有三種形式：第一種是房地產開發(fā)流動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產開發(fā)項目提供生產性流動資金貸款；第三種是房地產抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房地產權作為抵押向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發(fā)周期的需要。
    1.3 對中小型房地產企業(yè)的“有色”眼光自2003年來國家對發(fā)展過熱的房地產企業(yè)宏觀調控力度的加大，也不乏出現了許多的融資方式，例如上市、信托、合并、股權轉讓等等一些方式。但在實際運作過程中，由于整個金融界市場環(huán)境的約束和制度建設的缺乏，特別是由于我國中小型企業(yè)一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等一些觀點的影響，使得這些企業(yè)招拒的頻率相當大，導致中小型房地產企業(yè)融資變得難上加難。
    2 自力更生的解決方法
    分析以上的原因，可以很清楚的意識到，中小型房地產企業(yè)現在不可能短時間解決金融市場和國家政策所存在的問題，當前也只能從尋找融資新渠道來進行自救。
    在經濟日益貨幣化、信用化和證券化的進程中，外源融資已成為企業(yè)獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調控力度的加大和銀行“門檻”的加高，使得我們必須擺脫對間接融資的依賴，大力發(fā)展直接融資。
    2.1 民間借貸融資隨著我國經濟發(fā)展和民間金融資產的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經濟發(fā)達、市場化程度較高的地區(qū)。目前全國居民儲蓄存款超過11萬億元，流通中的現金近2萬億元，這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業(yè)的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業(yè)。
    民間借貸往往成本較高，風險較大，一般在進行民間借貸融資時需要考慮以下幾個方面：①資金投入項目的風險。民間借貸最忌諱風險，因此，房地產企業(yè)在借錢時，一定要以適宜、貸出者能夠接受的方式向其介紹資金用途，令其放心將錢貸出。②借入資金的金額。貸出者一般會在確定借款對象后，以借款者的信譽和所借款項的用途及其盈利前景來確定借款的數額，這就要求我們房地產業(yè)要保持好自己的良好信譽。③借入資金的期限。要權衡收益與風險。若是某筆借款利率較低，且期限對于還款的影響不是很大，可將借款期限定得長一些，反之，則要選擇短期限。
    2.2 股權出讓融資股權出讓融資是指企業(yè)出讓企業(yè)部分股權，以籌集企業(yè)所需要的資金。企業(yè)進行股權出讓融資，實際上是吸引直接投資、引入新的合作者的過程，但這將對企業(yè)的發(fā)展目標、經營管理方式產生重大的影響。例如，可以吸引大型企業(yè)的投資，大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購、兼并、戰(zhàn)略聯盟、聯營。收購兼并的主要方式是全面收購公司股權、部分收購企業(yè)股權、增資擴股等形式。吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內部管理水平提高、擴大市場等目標實現。需要注意的一點就是，對于那些想完全掌握企業(yè)控制權、完全占有企業(yè)收益、完全支配企業(yè)的生產經營的企業(yè)來說，股權出讓融資并非一種適宜的融資方式。
    2.3 增資擴股融資增資擴股融資與股權出讓融資有很多相似的地方，它是指中小房地產企業(yè)可以根據發(fā)展需要，擴大股本融進所需資金。增資擴股利用直接投資所籌集的資金屬于自有資本，與借入資本比較，它更能提高企業(yè)的資信和借款能力，對擴大企業(yè)經營規(guī)模、壯大企業(yè)實力具有重要作用；并且企業(yè)可以根據經營狀況向投資者支付報酬，比較靈活，沒有固定支付的壓力，財務風險比較小。在我國，中小型房地產企業(yè)一般都是未上市企業(yè)，具體來說，對于這樣的情況，主要有現金投資、實物投資和場地使用權投資等方式。當然這種融資方式也有一些缺點，增資擴股、吸收直接投資支付的資金成本較高，并且這種投資方式也容易分散企業(yè)的控股權。
    2.4 金融資源整合金融資源整合就是借助投資管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，幫房地產公司提供一個良好的融資平臺。一般來說，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過信托、收購等方式將不良資金集中起來，形成一個巨大的資金池�！邦惢�金”投資公司除了可以把銀行作為一個資金來源，還可以培養(yǎng)很多的定向私募人，包括一些上市公司、機構投資人，這也正是很多中小型房地產公司可欲而不可及的事情。
    投資管理公司一般會在項目確定以后、進入成熟期之前為房地產開發(fā)商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項目負債的情況下優(yōu)化公司結構，這樣就非常有利于中小型房地產公司的發(fā)展，并且它的方式相對比較靈活，可以進行階段性股權質押，也可以購買欲售物業(yè)面積。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發(fā)商在項目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業(yè)面積，此外，針對項目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產開發(fā)商找到投資方。
    2.5 買殼上市融資上市是無數房地產開發(fā)商夢寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數有實力的大型企業(yè)才能做到。據不完全統(tǒng)計，在我國兩萬多家房地產企業(yè)中只有60家企業(yè)實現了在證券市場上市融資，與1 400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說，相對于大型房地產企業(yè)，中小型房地產企業(yè)要想通過上市融資尤為艱難。
    借殼上市是指非上市公司通過收購控股上市公司來取得上市地位，然后利用反向收購的方式注入自己的有關業(yè)務和資產。根據證監(jiān)會第105號文的有關規(guī)定，收購方只要置換進去的資金是完整實體、經營穩(wěn)定、借殼后完成輔導期及滿足其他條件，提前擴股增發(fā)是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
    在借殼上市時還要注意“殼”的選取，無論采取何種方式借殼上市，買殼者的實際購買對象都是一個完整的“殼”公司，而不僅僅是一個上市資格。筆者認為，有配股資格的上市公司才是較為理想的借殼公司。
    3 小結
    以上幾種方法在中小型房地產融資中都是可行的，中小型房地產企業(yè)要想成功融資，就必須要眼睛向內，對自己有個清楚的認識，要弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。當然，這也需要企業(yè)在實踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。隨著我國金融市場和國家相關政策的發(fā)展和完善，相信我國中小型房地產企業(yè)融資的春天也不遠了。