一、物權(quán)的變動(dòng)的公示與公信原則

　　(一)公示原則

　　所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

　　世界各國(guó)在公示方式上大體都采用相同的方式：就動(dòng)產(chǎn)而言其公示方式乃是占有;就不動(dòng)產(chǎn)而言乃是登記。

　　(二)公信原則

　　所謂公信原則是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。

　　公示與公信是密切聯(lián)系在一起的，公信原則是公示原則的必然邏輯結(jié)果。公信原則集中體現(xiàn)在善意取得制度上。

　　二、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

　　我國(guó)物權(quán)依據(jù)法律行為而進(jìn)行變動(dòng)的兼采折中主義和意思主義，但是以折中主義為原則。

　　1、我國(guó)原則上采納了物權(quán)變動(dòng)的折中主義。即依據(jù)法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)僅需要一個(gè)法律行為(即買賣合同、贈(zèng)與合同、互易合同等)，而不需要在債權(quán)合同之外另行實(shí)施物權(quán)合意，但是物權(quán)變動(dòng)必須要進(jìn)行登記或者交付動(dòng)產(chǎn)等公示行為，從公示行為完成之時(shí)去物權(quán)變動(dòng)生效。但是需要注意的是未登記或者未交付僅僅是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，而債權(quán)合同則已經(jīng)生效，若合同生效后出讓人不辦理登記或者交付標(biāo)的物的構(gòu)成違約行為，受讓人可以訴請(qǐng)法院判決其協(xié)助登記或者交付標(biāo)的物。

　　2、但是在下列情形物權(quán)變動(dòng)則采意思主義，即物權(quán)從債權(quán)合同生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)，但是不登記不發(fā)生對(duì)抗善意第三人的效力：

　　(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從承包合同生效時(shí)取得，流轉(zhuǎn)的從相應(yīng)的流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不發(fā)生對(duì)抗善意第三人的效力。(《物權(quán)法》第127、129條)

　　(2)地役權(quán)，從設(shè)立合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不得對(duì)抗善意第三人(《物權(quán)法》第158條)

　　(3)動(dòng)產(chǎn)抵押，從抵押合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是為登記不得對(duì)抗善意第三人(《物權(quán)法》第187、188與189條的)

　　三、不動(dòng)產(chǎn)登記

　　(一)登記的概念

　　所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請(qǐng)由登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)記載在登記簿上，從而對(duì)于物權(quán)的變動(dòng)予以公示的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。

　　(二)登記的效力

　　(三)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力

　　1、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

　　2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　3、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

　　(四)更正登記

　　不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)將有關(guān)登記事項(xiàng)予以更正是為更正登記。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請(qǐng)人有確鑿的證據(jù)證明登記錯(cuò)誤的;或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

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