這一輪,來(lái)勢(shì)洶洶

今年的五一黃金周變成了“買(mǎi)樓周”或“樓價(jià)狂漲周”,相信是很多人包括政府高層始料不及的。據(jù)了解,相關(guān)部門(mén)在高層的過(guò)問(wèn)及直接批示下,正通過(guò)不同渠道,進(jìn)行大面積的廣泛調(diào)研,相關(guān)對(duì)策將在短期內(nèi)或在本文刊出時(shí),就會(huì)推出。
這一輪來(lái)勢(shì)兇猛的樓價(jià)升勢(shì)(據(jù)官方資料:深圳第一季度升幅達(dá)20.6%,廣州、北京一至二月升幅分別為14%與17%)有兩個(gè)特點(diǎn):第一,應(yīng)該說(shuō),這是上一波房地產(chǎn)熱的延續(xù)。2004年的宏觀調(diào)控有一定降溫效果,但嚴(yán)格說(shuō),迄今一直是余溫未失,現(xiàn)在更是死灰復(fù)燃,且越燒越猛;第二,范圍更大,除京滬廣深之外,廣大的二、三線城市樓價(jià)也普遍漲升(第一季度大陸70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均上漲5.5%)。
樓價(jià)漲勢(shì)不歇,對(duì)構(gòu)建“和諧社會(huì)”自然形成巨大壓力。第一,“三難”中的買(mǎi)房難,看來(lái)是越來(lái)越難;第二,這些年來(lái)城市化及舊城改造如火如荼,許多原本住在老城區(qū)的百姓,被偏低的補(bǔ)償費(fèi)“動(dòng)遷”到郊區(qū),如今眼見(jiàn)祖地樓價(jià)飛漲,卻無(wú)緣分享,心如何能平,社會(huì)矛盾難免深化;第三,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,極大地依賴銀行貸款融資,也成為當(dāng)前銀行貸放中的主要部分,如房市出現(xiàn)泡沫,而泡沫又終將破滅,勢(shì)將沖擊金融穩(wěn)定;第四,樓市漲幅異常,本身就反映了現(xiàn)存的社會(huì)貧富差距問(wèn)題。不僅如此,這個(gè)過(guò)程的持續(xù),又會(huì)進(jìn)一步加劇貧富差距的擴(kuò)大,因?yàn)橛心芰χ卯a(chǎn)的相對(duì)富有者,必將因資產(chǎn)快速增值而加速財(cái)富的積累。所有這些,對(duì)“和諧社會(huì)”都將構(gòu)成沖擊。

樓市過(guò)熱的癥結(jié)

現(xiàn)在,大家要問(wèn)怎么辦?政府各部門(mén)包括決策高層也想知道該怎么辦?要回答該怎么辦之前,必須先搞清楚當(dāng)前樓市熱現(xiàn)象或問(wèn)題的癥結(jié),我想主要有三:
一是金融面。根本原因還是在于國(guó)際對(duì)人民幣升值的預(yù)期不減,資金大量涌入,導(dǎo)致貨幣供給過(guò)度擴(kuò)張,流動(dòng)性大增,結(jié)果是利率偏低、資金寬松,大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二是實(shí)質(zhì)面,也就是人們對(duì)于房屋的龐大需求(必須了解,這個(gè)龐大需求長(zhǎng)期以來(lái)是被壓抑著的),如今隨著收入的普遍提升形成了“有效需求”,從而對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了持續(xù)且與日俱增的壓力。
一與二共同形成了“基本面”�；�本面之外,還有“投機(jī)面”。也就是基于對(duì)基本面的判斷而對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上升所產(chǎn)生的強(qiáng)烈預(yù)期,從而進(jìn)行投資或投機(jī)動(dòng)機(jī)的購(gòu)買(mǎi)。這當(dāng)然對(duì)樓價(jià)的上漲產(chǎn)生了火上澆油的效果。
該怎么辦?現(xiàn)在就可以有一個(gè)基本的思路了。簡(jiǎn)單說(shuō),必須針對(duì)這三個(gè)“面”,分別采取針對(duì)性的對(duì)策。其中又以“實(shí)質(zhì)面”的對(duì)策最為根本,最為關(guān)鍵�？梢韵胂竦玫降氖�,最容易被想到及實(shí)行的,是針對(duì)“投機(jī)面”的,例如:調(diào)查房屋空置率進(jìn)而采取措施,或?qū)Ψ课莩鲎庹n稅;其次,是針對(duì)“金融面”的,如:采取緊縮性貨幣政策,提高利率或存款準(zhǔn)備金率,或降低房貸按揭成數(shù)等;最不容易被想到的,但其實(shí)卻是最重要且根本的,是“實(shí)質(zhì)面”的對(duì)策。因此,最后我要對(duì)這方面說(shuō)幾句話。

政府不可坐視“市場(chǎng)”

房屋作為一種商品,或住作為一種需求,與食與衣這兩種商品或需求,有著本質(zhì)上的區(qū)別。房屋是耐久性消費(fèi)品,一次購(gòu)置的資金負(fù)擔(dān)很大,非一般人(更非弱勢(shì)者)所能承受。因此,不宜將房屋產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全部依賴“市場(chǎng)機(jī)制”,必須在“市場(chǎng)機(jī)制”之外,輔之以良好的“政府機(jī)制”。易言之,現(xiàn)階段的中國(guó),政府須在房屋市場(chǎng)中扮演一個(gè)與市場(chǎng)機(jī)制相協(xié)調(diào)的政策性角色,提供能滿足所有低層(或多數(shù)中層)所得者的居屋,非如此,不足以根本解決房市發(fā)展的諸多問(wèn)題。住房政策,也要堅(jiān)持“社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”的原則。