一、問答題（共3題，每題10分）

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作?

（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

（三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租�，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分）

××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托方函

××股份有限公司：

受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：（略）。

××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）
2004年10月16目

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人

××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)（略）

三、估價(jià)對(duì)象

××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。

四、估價(jià)目的

確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2004年10月10日。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，講為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

十、估價(jià)結(jié)果（略）

十一、估價(jià)人員（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2004年10月10日至2004年10月16日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場(chǎng)背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用

結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

六、估價(jià)測(cè)算過程

（一）收益法估價(jià)測(cè)算過程

1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故：

年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
=2211.60萬元.。

2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算

（1）年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2（確定依據(jù)及過程略），故：

年維修費(fèi)=1500×3800×2％=114.00萬元

（2）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故：

年管理費(fèi)=2211.6×3％=66.35萬元

（3）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故：

年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10萬元

（4）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：

年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬元

（5）年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

（6）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)：

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

3.年凈收益估算

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫(kù)）的綜合報(bào)酬為7.5％（具體過程略）。

5.求取收益價(jià)格預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，

短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬元

故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。

（二）市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過程

1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。

2.比較修正過程

（1）交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1％（具體分析判斷過程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

實(shí)例A：

6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2

6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2

由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)

對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：

比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬元

七、估價(jià)結(jié)果確定

由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬元

取整為20350（精確到萬元）

單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2（取整）

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：（略）

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

資料與參數(shù)表

評(píng)估測(cè)算如下（節(jié)選）：

　　1.土地年期修正系數(shù)置：

                             K=[1-1/（1+5％）⁶⁷]/[1-1(1+5％）⁷⁰] 

　2.土地取得成本：

10000×1600×0.9946=15913600元

3.開發(fā)成本：

①12000×1000=12000000元

②12000000×6％=720000元

③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元

④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

4.管理費(fèi)用：

12000×30=360000元

5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]^0.5-1]=1415999元

6.開發(fā)利潤(rùn)：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.銷售稅費(fèi)：

　�。�15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.評(píng)估價(jià)值：

　　總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2