政府職能越位和職能缺失并存、房地產(chǎn)行業(yè)的消費環(huán)境離百姓的要求有較大差距。不可否認，許多非收入性障礙已經(jīng)制約了居民的購房需求，制約了市場的健康發(fā)展。在保障性住房的建設(shè)受到各級財力限制、高端市場由于高房價而持續(xù)低迷的情況下，消除非收入性障礙，啟動中端市場、有效激發(fā)改善性住房消費成為打破僵局的現(xiàn)實選擇

    2008年，在經(jīng)歷了從“拐點論”到“退房門”以及“價跌量減”后，在經(jīng)歷了包括增加保障性住房的投資、松動銀根、稅收優(yōu)惠等一系列政策出臺后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場似乎進入一種多方博弈的膠著狀態(tài)。政府希望通過啟動房地產(chǎn)市場，發(fā)揮投資對ＧＤＰ增長的拉動作用，以實現(xiàn)“保增長、保就業(yè)”的宏觀目標(biāo)；開發(fā)商更急于把在建和已建的存量商品房賣出去，回籠資金，并不愿意大幅度降價；消費者的狀況是：低收入者仍然買不起，中等收入以上的則在持幣觀望，而已經(jīng)置業(yè)的人希望能保值增值，如果房價下跌超過30％以上，他們可能要考慮“棄房斷供”。
    毫無疑問，房價、收入和預(yù)期是制約住房消費的主要因素。但在中國，非收入性障礙同樣是制約居民消費的一個重要因素，在強調(diào)通過稅收減免、資金支持等政策扶持房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，如何消除非收入性體制障礙以激活市場，還沒有引起決策層足夠的重視。具體來講，非收入性障礙主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
    第一，購房“陷阱”多多。所謂購房“三假（假房價、假首付、假按揭）現(xiàn)象”時有發(fā)生。一般而言，在成熟的競爭市場中，商品價格調(diào)整是一件十分慎重的事情，然而，在中國住房市場，基本是開發(fā)商想賣多少就賣多少，頭天看還是每平方米5000元，第二天就漲了500元；頭天才賣一個門，第二天就全插滿了小紅旗，開發(fā)商通過信息不對稱，控制銷售進度、發(fā)布虛假信息，“見風(fēng)漲”的現(xiàn)象屢見不鮮；由于不動產(chǎn)的區(qū)域性特征，房地產(chǎn)業(yè)在特定區(qū)域內(nèi)只存在少量有競爭實力的廠商，我國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性價格的合謀現(xiàn)象比較普遍。同樣，開發(fā)商“捂盤”也時有發(fā)生。
    第二，租房“麻煩”多多。在二手房市場和房屋租賃市場出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象是：社會誠信度普遍不高，交易雙方、銀行、中介機構(gòu)等參與主體相互支持配合、互為制約的機制不完善；銀行對交易的信貸支持力度不夠、方式單一，貸款、評估、保險等手續(xù)復(fù)雜，時間長、費用高，既制約了銀行放貸的積極性，也影響居民貸款的積極性；在租房過程中，中介機構(gòu)利用信息不對稱，隱瞞房屋信息、不合理加價、多收費甚至騙走資金的情況時有發(fā)生；交易、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)復(fù)雜、時間長、費用高。
    此外，不具備入住條件強行要求入住、延期交房等情況也時有發(fā)生。入住以后，多年仍然用臨時水、臨時電，小孩沒地方入托，要到幾里甚至十幾里外去上學(xué)、去買菜的不是特例；而房屋測繪面積縮水、增加公攤、質(zhì)量糾紛同樣時有發(fā)生；按揭辦理、房屋評估、保險、產(chǎn)權(quán)辦理程序復(fù)雜，不合理收費、入住數(shù)年拿不到產(chǎn)權(quán)證也是客觀存在的；物業(yè)管理不到位，只收錢不服務(wù)，糾紛不斷。來自消費者協(xié)會的統(tǒng)計，涉及房屋交易和物業(yè)管理的投訴仍居高不下。百姓的維權(quán)得不到合理解決而通過政府和人大信訪部門上訪，始終排在各類上訪的前幾位，甚至還因此發(fā)生過群體性事件。
    總之，政府職能越位和職能缺失并存、房地產(chǎn)行業(yè)的消費環(huán)境離百姓的要求有較大差距。不可否認，其中的許多非收入性障礙已經(jīng)制約了居民的購房需求，制約了市場的健康發(fā)展。
    西方發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)市場的情況就大不一樣：德國自有住房率為42％，而租賃住房率卻達到58％，７７％的年輕人都是“租房族”。德國政府對租賃價格進行規(guī)范，租房法注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。各類地產(chǎn)價格由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認定，評估師對自己的評估結(jié)果要負責(zé)30年，對評估中的錯誤負有法律責(zé)任。政府按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，負責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r圖”的“基準(zhǔn)價”或者“指導(dǎo)價”，這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動。
    在美國、加拿大，由于房屋大多是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ或別墅等形式，眾家庭合住一套房屋的情況十分普遍，大家都可以共用廚房和客廳及其他公共空間，相安無事，這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策。對于每一處出售（或出租）房產(chǎn)的價格、房屋基本情況都要在網(wǎng)上公開，交易透明，每一筆交易都是由交易雙方通過各自的律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人完成。律師負責(zé)銀行按揭、房屋保險、稅費繳納等手續(xù)，銀行負責(zé)資金的交割和安全，各項收費公開透明，這種公開、透明和完全信息披露就容易形成自由競爭的價格。
    總之，政府服務(wù)到位且高效、市場信息公開而透明、中介組織發(fā)達且監(jiān)管嚴厲、存量房和租賃市場發(fā)達、社會誠信度高等因素能大大減少購房人（租房人）的非收入性障礙，對激發(fā)居民的購房（租房）積極性有良好的激發(fā)作用。想方設(shè)法消除非收入性障礙，保證公平交易，有利于降低房屋交易相對成本。將居民潛在的購房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買行為，是激活房地產(chǎn)市場的有效途徑，也是政府不可忽視的一項重要任務(wù)。為此，筆者提出如下建議：
    第一，穩(wěn)定政策預(yù)期。當(dāng)前市場各方都采取觀望態(tài)度，消費者在等待進一步的優(yōu)惠政策出臺，而開發(fā)商則預(yù)期政府進一步放松銀根以及更多的救市行為，預(yù)期的不明確和雙方博弈顯然不利于市場的健康發(fā)展。近段時間，不同部門、不同領(lǐng)導(dǎo)在不同場合關(guān)于房地產(chǎn)政策的說法和預(yù)測很多，經(jīng)過媒體的宣傳渲染，便出現(xiàn)很多不同的解讀，有時甚至故意炒作，給市場輿論的預(yù)期是模糊的、不一致的，有些甚至是相反的。事實上，隨著國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》的實施，政府進一步出臺有關(guān)財政、稅收優(yōu)惠等政策的邊際效用也將遞減。因此，建議國家職能部門進一步明確政策導(dǎo)向、穩(wěn)定政策預(yù)期、規(guī)范有關(guān)政策發(fā)布渠道以及盡量集中出臺相關(guān)政策。

    第二，加強市場基本制度建設(shè)。首先，要針對房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的缺陷，全面完善相關(guān)法律法規(guī)�！段餀�(quán)法》出臺后，一些針對性的配套法規(guī)如物業(yè)管理條例的修訂尚未完成。地方政府針對行業(yè)管理的法規(guī)和政府規(guī)章亟待進一步修改和完善，特別是在立法過程中，要轉(zhuǎn)變過去部門立法“強化政府行政管理”為主導(dǎo)的立法思路，真正以維護不同主體的權(quán)益公平為出發(fā)點和落腳點，通過立法強化市場監(jiān)管、提高交易效率。特別是要針對當(dāng)前突出的信息不對稱的問題，建立強制性信息披露制度，消除信息不對稱所帶來的各種侵害消費者行為的現(xiàn)象。其次，要嚴格執(zhí)法，特別是針對市場監(jiān)管中的突出問題，重點整頓市場秩序，尤其是要嚴格對中介機構(gòu)的管理，營造良好的住房消費環(huán)境，夯實行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
    第三，大力促進二手房市場交易，培養(yǎng)搞活租賃房市場。要針對二手房市場和租賃市場的突出問題，創(chuàng)新工作機制，鼓勵以舊換新、房屋差價置換等行為；金融機構(gòu)要進一步創(chuàng)新金融手段，降低成本，擴大規(guī)模，為消費者提供更有效的信貸支持；政府要組織攻關(guān)，研究建立房地產(chǎn)交易誠信制度，建立完善、有效的交易資金監(jiān)管機制，解決制約市場健康發(fā)展的根本性問題。
    第四，完善公共服務(wù)。改善新建小區(qū)周邊的公共交通條件；改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件和公共配套設(shè)施條件，特別是要完善教育、公共醫(yī)療衛(wèi)生和文化體育設(shè)施；加強物業(yè)管理行業(yè)的整頓，規(guī)范物業(yè)收費，營造方便、良好的居住條件。
    出臺幾項刺激政策容易，而完善基礎(chǔ)性的制度建設(shè)難。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場也許還需要“救市”變奏曲，但更需要“治市”交響樂。就當(dāng)前的情況來看，既要保持房價的相對穩(wěn)定，又要有效活躍房地產(chǎn)市場。在保障性住房的建設(shè)受到各級財力限制、高端市場由于高房價而持續(xù)低迷的情況下，消除非收入性障礙，啟動中端市場、有效激發(fā)改善性住房消費成為打破僵局的現(xiàn)實選擇。