同樣是商住樓，5年前市場熱賣的是住宅立項的寫字樓，現(xiàn)如今市場比比皆是的是商業(yè)或綜合立項的公寓樓，購買者是畢業(yè)沒幾年的小年輕，或者是有錢沒處花的投資者，又或者是初出茅廬的創(chuàng)業(yè)者，小戶型、低總價，再加上便利的交通，較高的投資回報率，成為此類項目熱銷的基本要素。但是，業(yè)內人士對此類產品天生的致命缺點——使用年限太短，表示了擔憂，認為這將嚴重影響到它的未來投資空間及后期銷售。
     購房案例
    在小陽春到來之際，張小姐動了投資的念頭，由于幾年內還沒有自己居住的需要，張小姐把目光投向了50年產權的酒店式公寓，這些公寓由于產權年限少，所以總價相對同等地區(qū)的70年產權住宅來說要便宜一些，張小姐經過一番考察，在東三環(huán)附近購買了一處小戶型酒店式公寓，總價110萬左右，算上裝修120萬，張小姐說：“買這處房子并不指望升值多少賺錢，只是現(xiàn)在經濟形勢低迷，錢投在股市里也不放心，買房子就當是存錢了，等什么時候樓市好轉了，再賣出去，因為本身沒打算自己住，所以也不在乎水電價格之類的問題。在賣出去之前，還能賺幾年租金。比在銀行存錢劃算�！� 
    項目井噴
    3年前，明天第一城熱賣時，市場對50年產權的住宅還充滿了爭議，但如今，40年、50年產權的住宅、公寓項目竟然比比皆是，從各項目的宣傳看，似乎都賣得風生水起，紅紅火火，好像購房者考慮的只剩下自住是否方便、投資收益比是否合適了。 
    據(jù)記者統(tǒng)計，目前市場在售的商業(yè)或綜合立項的住宅或公寓項目，已經超過了30個，達到歷史供應最高峰。 
    從具體情況看，這些項目分別位于各個城區(qū)，位置都比較好，不少項目緊鄰已建或在建地鐵站。戶型上，普遍以零居、一居室為主，兩居室為輔。絕大部分項目都是精裝修，部分項目還送家電。 
    三種客戶 
    據(jù)了解，目前此類項目主要有三種客戶群體，一類為純粹的投資者，這類客戶的經濟實力較雄厚，有些已經是多次置業(yè)；一類為年輕的單身白領，追求居住在鬧市中，周邊有齊全的配套服務設施，但購房能力又相對有限，因此購買后先作為過渡型居住，未來再用于投資；第三類則是創(chuàng)業(yè)者，商業(yè)立項的公寓因為可以注冊公司，加上面積小、總價低，就成為SOHO辦公群體及小創(chuàng)業(yè)者的選擇目標。 
    在記者調查中，目前各項目接待的主要是自住者，其他兩類為輔，但自住者多表示不會長期居住，所以對項目的未來投資性很關注。 
    銷售兩重天
    雖然項目很相似，但銷售情況卻差異甚大。 
    有銷售很好的，據(jù)記者統(tǒng)計，其中1/3的項目今年以來的銷售金額過億元，如東亞三環(huán)累計銷售2.9億元，東亞上北銷售3.26億元，潤楓嘉尚銷售1.34億元、青年工社銷售2.1億元。但部分項目銷售業(yè)績非常慘淡，東直門附近某項目銷售僅4套，銷售總金額不足800萬元；方莊橋附近某項目銷售不足10套，銷售總金額也不足800萬元。 
    據(jù)了解，銷售慘淡的項目除了價位過高外，劣質的裝修也成為其滯銷的原因之一。有購房者告訴記者，進入某個項目后，刺鼻的味道立刻打消了她的購買意向。 
    兩大原因
    為什么一時間市場會出現(xiàn)如此之多的商業(yè)或綜合住宅立項的住宅公寓項目？業(yè)內人士指出，一部分是順勢而為，另一部分是不得已而為之。 
    中原地產華北區(qū)域董事總經理李文杰認為，這主要是源于開發(fā)商對住宅銷售市場的信心，這些商業(yè)地塊通常地理位置都非常優(yōu)越，往往位于土地資源十分稀缺的黃金地段，開發(fā)商認為做居住類產品的市場前景更好才出此舉。 
    “此類項目面對的主要是有錢需要投資的人和年輕需要住房的人，項目雖然不大，但面對的市場巨大”，中經聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，“再加上項目如果戶型、定價做好，銷售速度很快，資金能迅速回籠，所以開發(fā)商就順勢推出了這些項目�！�
    而且，明天第一城、東亞奧北等早期項目的熱銷，也打消了部分開發(fā)商和消費者對產權限制的顧慮。 
    但與此同時，另外一些項目卻純屬不得已而為之了，相對于城市的迅猛發(fā)展，城市規(guī)劃總處于落后幾年的位置，當年規(guī)劃的商業(yè)用地，到開發(fā)時，很可能出現(xiàn)不適合開發(fā)商業(yè)的情況。例如當年明天第一城和東亞奧北的推出，就屬于此類。雖然有兩條地鐵線和一個中轉站，但是該地區(qū)規(guī)劃了上百萬平方米的商業(yè)，短時間內出現(xiàn)嚴重供大于求的情況，開發(fā)商只能考慮開發(fā)住宅。 
    轉手不易 
    雖然此類產品部分項目目前銷售很不錯，但業(yè)內人士還是對此表示了憂慮。

    李文杰認為，此類項目的走紅與近期住宅市場的銷售火爆有直接的關系，但這類項目由于天生就存在很多缺陷，因而未來銷售不容樂觀。 
    另外，雖然此類項目目前的租售比高于普通住宅，投資回報不錯，但從二手房市場看，轉手的難度較大。業(yè)內人士認為，一方面這與開發(fā)商定價時透支了一定升值空間有關，但最關鍵的是這與此類項目使用年限短有直接聯(lián)系。該人士分析，如果是商業(yè)立項的項目，只有40年產權，從開發(fā)商拿地到推到市場，一般要兩年，就只有38年的使用年限，如果開發(fā)時再一耽誤，很可能購房者入住時就只剩了35年，這樣，即便馬上進入二手房市場，也比普通住宅幾乎少了一半的使用年限，這嚴重影響到接盤者的預期。