2010年司法備考輔導(dǎo)：房地產(chǎn)管理法

作者：不明　發(fā)布時(shí)間：2009-12-24　來源：網(wǎng)絡(luò)

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　　司法考試中對(duì)競(jìng)爭(zhēng)法行為的認(rèn)定和范圍的指導(dǎo)內(nèi)容和容易混淆知識(shí)點(diǎn)歸納如下：
　　(一)國(guó)有土地使用權(quán)的取得
　　1、出讓土地使用權(quán)
　　(1)含義與特征(城市房地產(chǎn)管理法7);(2)方式(城市房地產(chǎn)管理法12);(3)年限：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他50年;(4)用途改變(城市房地產(chǎn)管理法17);(5)出讓用地限期開發(fā)(城市房地產(chǎn)管理法25)
　　2、劃撥土地使用權(quán)
　　(1)含義與特征(城市房地產(chǎn)管理法22);(2)范圍(城市房地產(chǎn)管理法23)
　　3、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃管理
　　我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度，其中的重要內(nèi)容就是建設(shè)規(guī)劃許可。建設(shè)規(guī)劃許可分為建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。
　　(二)房地產(chǎn)交易(轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃) 　　1、交易的一般原則(城市房地產(chǎn)管理法31)：房地同一原則。
　　2、轉(zhuǎn)讓：(1)出讓用地轉(zhuǎn)讓條件(城市房地產(chǎn)管理法38);(2)劃撥用地轉(zhuǎn)讓條件(城市房地產(chǎn)管理法39)
　　3、抵押：(1)抵押權(quán)客體(城市房地產(chǎn)管理法47);(2)劃撥用地抵押的處理(城市房地產(chǎn)管理法50);(3)新增房屋處理(城市房地產(chǎn)管理法51)
　　4、租賃：劃撥用地租賃的處理(城市房地產(chǎn)管理法55)
　　(三)土地用途管制制度(土地管理法4)
　　國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。
　　(四)集體土地使用權(quán)
　　1、農(nóng)用地使用權(quán)(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))-《農(nóng)村土地承包法》
　　農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
　　(1)家庭承包
　　家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。
①承包合同(土地管理法20、22)
　　承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
　�、谕恋爻邪�(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)(土地管理法32、37)
　　通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。
　　(2)其他方式的承包
　　2、非農(nóng)用地使用權(quán)
　　(1)非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)(土地管理法60)：投資取得;
　　(2)非農(nóng)公益用地使用權(quán)(土地管理法61)：撥付取得;
　　(3)宅基地使用權(quán)(土地管理法62)：分配取得，無償無期限，身份限制，建設(shè)自用房屋，一戶一宅。
　　(五)耕地保護(hù)(土地管理法37)
　　(六)建設(shè)用地
　　建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)造物的土地。
　　1、建設(shè)用地的取得(土地管理法44)
　　任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，非農(nóng)用地除外。
　　建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。除此之外，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
　　2、建設(shè)用地的類型
　　我國(guó)將建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。
　　(1)國(guó)家建設(shè)用地(土地管理法45)-土地征收制度
　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地-審批權(quán)限
　�、俜寝r(nóng)經(jīng)營(yíng)用地：縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。
　�、诜寝r(nóng)公益用地：先經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，再由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。
　�、壅兀合冉�(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，再由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
　　(3)臨時(shí)建設(shè)用地(土地管理法57)
　　建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過2年。
　　建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)造物的土地。
　　1、建設(shè)用地的取得(土地管理法44)
　　任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，非農(nóng)用地除外。
　　建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。除此之外，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
　　2、建設(shè)用地的類型
　　我國(guó)將建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。
　　(1)國(guó)家建設(shè)用地(土地管理法45)-土地征收制度
　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地-審批權(quán)限
　�、俜寝r(nóng)經(jīng)營(yíng)用地：縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。
　�、诜寝r(nóng)公益用地：先經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，再由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。
　�、壅兀合冉�(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，再由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
　　(3)臨時(shí)建設(shè)用地(土地管理法57)
　　建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過2年。
　　以上是司法考試在競(jìng)爭(zhēng)法中的應(yīng)用和具體考察的地方，要注意詳加掌握并理解應(yīng)用。


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