2011年房地經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識考點精講（10）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-03-30 09:25:24
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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點指導(dǎo)（四）
星級考點31：
1.土地價格
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
2.建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。
二星考點32：
上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用（F/A，i，n）來表示。
星級考點33：
式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用（A/F，i，n）來表示。
四星考點34：
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
四星考點35：
現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。
期房價格通常低于現(xiàn)房價格。
期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：
期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償
上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。
四星考點36：
任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個階段：
1.投資機(jī)會尋找；
2.投資機(jī)會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價）；
3.投資機(jī)會選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。
其中，投資項目經(jīng)濟(jì)評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。
投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：
1.預(yù)期收益的大��；
2.預(yù)期收益的持續(xù)時間；
3.預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。
風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險的補(bǔ)償。
根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類：
1.投機(jī)型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。
2.保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。
3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。
星級考點37：
房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的步驟；
不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟(jì)評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：
1.估計相關(guān)的現(xiàn)金流量；
2.計算有關(guān)的評價指標(biāo)；
3.將評價指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評價結(jié)論。
星級考點38：
現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。
現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。
現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：
凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
三星考點39：
為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。
現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：
1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；
2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。
3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。
綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點：
1.時間段的總長度：時間段從何時開始至何時結(jié)束。
2.時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。
3.時間段的劃分：根據(jù)實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進(jìn)行劃分。
4.現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點。
5.現(xiàn)金流量在該時點上發(fā)生的具體數(shù)額。
6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。
三星考點40：
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關(guān)系是：
樓面地價=土地總價/總建筑面積
樓面地價=土地總價/容積率
認(rèn)識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。
