4.3 選取可比實(shí)例

　　從交易實(shí)例庫(kù)中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例，這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

　　可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：一、可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng);二、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;三、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;四、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

　　在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：

　　(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　拿北京市來說，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例最好也在王府井地區(qū);但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級(jí)別的商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是在北京市內(nèi)某個(gè)住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實(shí)例最好是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例;如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。

　　(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。

　　這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類型”。

　　(3)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。

　　這里的建筑結(jié)構(gòu)主要是指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

　　(4)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

　　當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如：國(guó)家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)利性質(zhì)不同;出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同;商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，而不應(yīng)選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　　(5)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。

　　例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：

　　0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)模≤2