第五節(jié) 公平原則

    公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

    評(píng)估出的價(jià)值如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。

    例如，為房地產(chǎn)買賣目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則賣者得利，買者受損；為房地產(chǎn)抵押目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損；

    為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損；為房地產(chǎn)課稅目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則納稅人得利，政府受損，這對(duì)于其他的納稅人來說也有失公平。

    為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價(jià)格，又稱“換位思考”：在交易中，

    各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的，如買者的心態(tài)是出價(jià)不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益或重新購建價(jià)格或相同房地產(chǎn)的價(jià)格，

    賣者的心態(tài)是不愿意以低于他對(duì)該房地產(chǎn)已投入的成本或相同房地產(chǎn)的價(jià)格出售。然后，估價(jià)人員再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值：先假設(shè)評(píng)估價(jià)值的高低不是與自己無關(guān)，

    即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色，評(píng)估價(jià)值的高低會(huì)對(duì)自己有什么影響，假如自己是買者會(huì)怎樣，是賣者又會(huì)怎樣，并謹(jǐn)記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎(chǔ)上自然就會(huì)權(quán)衡出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說均為公平合理的價(jià)值。

    為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響；如果與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系或是當(dāng)事人的近親屬，應(yīng)當(dāng)回避；必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，

    不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序

    房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第4講：比較法（一）（2004）

    一、內(nèi)容要求

    1、比較法的基本原理；

    2、搜集交易實(shí)例；

    3、選取可比實(shí)例；

    4、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；

    5、交易情況修正。

    二、考試要求

    1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例；

    2、掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正。

    三、內(nèi)容輔導(dǎo)

    第四章 比較法

    第一節(jié) 比較法的基本原理

    一、比較法的概念和理論依據(jù)

    比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

    比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

    正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。

    二、比較法適用的對(duì)象和條件

    比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

    而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價(jià)。

    比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。

    另外，在比較法估價(jià)中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三方面）的修正，這些修正有的很難采用量化的計(jì)算公式，

    需要估價(jià)人員依靠其廣博的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入了解才能作出。如果不由知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富，

    且對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等有相當(dāng)了解的估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)則很難期待合理運(yùn)用這種估價(jià)方法得出正確的估價(jià)結(jié)果。

    比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。

    例題：與比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是（ ）

    A、均衡原理； B、預(yù)期原理； C、競(jìng)爭(zhēng)原理； D、替代原理。

    答案：D

    三、比較法的操作步驟

    運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：

    1.搜集交易實(shí)例；

    2.選取可比實(shí)例；

    3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；

    4.進(jìn)行交易情況修正；

    5.進(jìn)行交易日期修正；

    6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；

    7.求取比準(zhǔn)價(jià)格。

    例題：比較法的原理與技術(shù)也可用于下列參數(shù)的求取，如（ ）

    A、成本費(fèi)用；

    B、空置率；

    C、資本化率；

    D、開發(fā)經(jīng)營周期。

    答案：ABCD