例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的

    可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%；物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003

    年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

    圖 1-1 風(fēng)險：未獲得預(yù)期收益的可能性

    當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一

    種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為"風(fēng)險報酬".

    ㈡ 風(fēng)險與不確定性

    風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描

    述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，

    標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法

    估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評

    價法等。

    ㈢ 風(fēng)險分析的目的

    風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答

    下述問題：

    ⑴ 預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？⑵ 相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損

    失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？

    ⑶ 預(yù)期收益的變動性和離散性如何？

    由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫本書的目的，

    本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進

    行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險分析的方法，我們將在本書的第七章進行適當(dāng)介紹。

    房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。對具體

    風(fēng)險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。在通常

    情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以

    由投資者控制的個別風(fēng)險。

    二、系統(tǒng)風(fēng)險

    房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%

    回報

    概率

    ABC

    斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、

    利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。