⑴ 物業(yè)代理的作用

    傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間

    介紹，待交易成功后收取擁金。然而，現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個(gè)全新的概念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷工作的全過程，其所提供的服務(wù)具有很高的專業(yè)技術(shù)含量。物業(yè)

    代理的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

    ①通過市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

    ②通過廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。

    ③從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

    ④按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求（位置、價(jià)格、面積大小、建筑特點(diǎn)等），幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。

    ⑤幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。例如：有一信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)有物業(yè)的使用需求但沒有足夠的資金購(gòu)買，有一基金組織想投資

    房地產(chǎn)但找不到理想的投資項(xiàng)目，又有一公司想通過出售所擁有的物業(yè)以解決財(cái)務(wù)困難，在這種情況下，物業(yè)代理就能通過其掌握的信息，做出有關(guān)安排，使有關(guān)三方均能達(dá)到自己的目的。

    ⑥提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑�中、固定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效率。

    ⑵ 物業(yè)代理的形式

    物業(yè)代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。物業(yè)代理的形式主要有以下幾種分類方式：

    ①聯(lián)合代理與獨(dú)家代理。對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的

    物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍

    和傭金分配方式。對(duì)一些功能較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，或者對(duì)于綜合性中的某種特定用途的物業(yè)，開發(fā)商常委托某一家擁

    有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)代理工作，稱為獨(dú)家代理。當(dāng)然，某些大型物業(yè)代理公司亦可能獨(dú)家代理綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)。

    ②買方代理、賣方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物

    業(yè)代理還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對(duì)于前兩種情況，物業(yè)代理只能從買方或賣方單方面收取傭金；對(duì)于第三種情況，

    物業(yè)代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明。

    ③首席代理和分代理。對(duì)于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物

    業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一個(gè)物業(yè)代理公司作為項(xiàng)目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作�？偞�理再去委托分代理，負(fù)責(zé)

    物業(yè)某些部分的代理工作。有時(shí)，分代理的委托還必須得到開發(fā)商或業(yè)主的同意。特殊情況下，開發(fā)商或業(yè)主還可以直接委托分代理，

    此時(shí)，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配。不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點(diǎn)是在開發(fā)項(xiàng)目

    前期就盡快確定下來，以便使物業(yè)代理公司能就項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和評(píng)估有所貢獻(xiàn)。物業(yè)代理公司可能會(huì)依市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目的開

    發(fā)建設(shè)提供一些專業(yè)意見，使物業(yè)的設(shè)計(jì)和功能能滿足未來入住者的要求；物業(yè)代理公司也可能會(huì)就開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期可能獲得的租金、

    售價(jià)水平，當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目情況以及最有利的租售時(shí)間等給開發(fā)商提供參考意見。此外，通過讓代理機(jī)構(gòu)從一開始就參加整個(gè)開

    發(fā)隊(duì)伍的工作，能使其熟悉未來要推銷的物業(yè)，因?yàn)樘热粑飿I(yè)代理不能為潛在的買家或租客提供有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)情況，則十分不利于他們開展推銷工作。

    ㈢ 委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題

    ⑴ 充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

    由于房地產(chǎn)交易涉及到的資金量巨大，所以無論對(duì)開發(fā)商或業(yè)主來說，還是對(duì)投資置業(yè)的人士來說，都是須慎重對(duì)待的大事，能否做到公平交易，

    切實(shí)保障參與交易過程的各方面的利益，物業(yè)代理起著非常重要的作用。因此在選擇物業(yè)代理公司時(shí)，首先要考察物業(yè)代理公司及其

    職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實(shí)、

    真誠(chéng)的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其他利益。一些代理公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。