利息備付率

    資本金利潤(rùn)率

    動(dòng)態(tài)投資回收期Pb

    償債備付率

    靜態(tài)投資回收期Pb

    資產(chǎn)負(fù)債率

    房地

    產(chǎn)置

    業(yè)投

    資

    投資回報(bào)率

    財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

    借款償還期

    現(xiàn)金回報(bào)率

    財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

    償債備付率

    靜態(tài)投資回收期Pb

    動(dòng)態(tài)投資回收期Pb

    資產(chǎn)負(fù)債率

    流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 表 6-2

    三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法

    ㈠ 動(dòng)態(tài)指標(biāo)

    ⑴ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

    財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)

    起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。計(jì)算期的選取規(guī)則如表6-3所示。

    基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

    財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則 表 6-3

    項(xiàng)目類型

    計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）界定

    開(kāi)發(fā)

    投資

    出售

    為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；

    銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷售完畢的時(shí)間周期；當(dāng)預(yù)售商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)期與銷售期有部分時(shí)間重疊。出租或自營(yíng)

    為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期；以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值；為計(jì)算方便，也可視分析精度要

    求，取10~20年。

    置業(yè)投資

    為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開(kāi)始，到出租

    經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止；經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期的時(shí)間長(zhǎng)短，與購(gòu)入物業(yè)的裝修狀態(tài)等因素相關(guān)。

    NP

    式中 FNPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；

    ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。

    如果FNPV大于等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了

    基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于

    0，則項(xiàng)目不可接受。