⑶ 融資成本分析。融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素

    之一。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占

    用費(fèi)（利息），一般通過計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手

    續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。

    ⑷ 融資風(fēng)險(xiǎn)分析。融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，需要分析融資方案實(shí)施中可能遇到的各

    種風(fēng)險(xiǎn)因素，及其對資金來源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供

    應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則

    指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)

    險(xiǎn)，包括人民幣對外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測匯率變動(dòng)對項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

    三、金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。

    ㈠ 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)

    金融機(jī)構(gòu)在向申請貸款的項(xiàng)目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級(jí)，即客戶評(píng)價(jià)。通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資

    金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開

    發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)的過程，實(shí)際上是將上述評(píng)價(jià)指標(biāo)，按照一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別給每項(xiàng)指標(biāo)打分，再根據(jù)各項(xiàng)指

    標(biāo)的相對重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算出每個(gè)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將

    其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級(jí)。通常情況下，BBB及以上資信等級(jí)的企業(yè)才能獲得銀行貸款。

    ㈡ 貸款項(xiàng)目評(píng)估

    金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進(jìn)行資信等級(jí)

    評(píng)價(jià)外，還會(huì)對開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本身的正常運(yùn)行，具備充分的還款能力。

    金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面，即：項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。各方面的具體指標(biāo)如表9-3所示。

    從金融機(jī)構(gòu)的立場來說，擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目不僅要滿足開發(fā)商的投資目標(biāo)，重要的是還需滿足金融機(jī)構(gòu)自己的目標(biāo)�？偟膩碚f，

    項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)規(guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項(xiàng)目全部投資額的15%.從房地產(chǎn)投資組合的角度來說，一般

    寫字樓項(xiàng)目可占其總投資的35%～40%，商業(yè)零售用房35%～40%，工業(yè)廠房10%～15%，土地和其他物業(yè)5%～10%；從地區(qū)

    分布來說，項(xiàng)目也最好能滿足金融機(jī)構(gòu)地區(qū)分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風(fēng)險(xiǎn)……

    在項(xiàng)目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機(jī)構(gòu)還很可能親自去了解有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的詳情，如果開發(fā)商是自己的新客戶，

    更需要這樣做。他們自己調(diào)查的內(nèi)容包括項(xiàng)目所在的確切地點(diǎn)、當(dāng)?shù)貙Ω黝悩怯畹男枨笄闆r、項(xiàng)目改變用途以適應(yīng)市場需要的可能性、

    市場上的主要競爭項(xiàng)目等。金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)貸款時(shí)通常還會(huì)考慮建筑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 表 9-3

    序號(hào)指標(biāo)名稱內(nèi)容及計(jì)算公式