一、問(wèn)答題

    （一）1、一般不考慮使用成本法進(jìn)行評(píng)估：因?yàn)樵摯髲B閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計(jì)算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認(rèn)為對(duì)設(shè)計(jì)缺陷造成的功能折舊盡管計(jì)算理論是完善的，但是要想準(zhǔn)確的落實(shí)在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法。

    2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為就是采取從估價(jià)對(duì)象續(xù)建完成后可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值中扣除續(xù)建成本、費(fèi)用，也就是在整體上采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行評(píng)估，首先要確定估價(jià)對(duì)象的未來(lái)狀態(tài)，因此在分析估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀以及市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目改造完成后的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，具體采用市場(chǎng)法進(jìn)行，是對(duì)成本開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用進(jìn)行估算。

    （二）解法一：對(duì)此題分析如下。

    1.估價(jià)報(bào)告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的年凈利潤(rùn)含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分；而凈利潤(rùn)系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等，因此凈收益和凈利潤(rùn)是不同的。

    2.收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計(jì)算。

    3.房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會(huì)平均客觀成本，所以兩者是不同的。

    解法二：

    1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同。

    （2）凈收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分。

    （3）凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等。

    2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）。

    3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)平均客觀成本（或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會(huì)平均客觀成本）。

    （三） 1.銀行按估價(jià)值的八成貸款給業(yè)主，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠。

    2.抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1999年8月1日，拍賣的時(shí)間為2001年10月1日，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生變化。

    3.由于短期（快速）和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，拍賣價(jià)格可能會(huì)低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

    4.房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

    5.如果估價(jià)公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒(méi)有賠償責(zé)任。