建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題，確實(shí)和老百姓的利益息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)保障老百姓安居樂(lè)業(yè)，使有恒產(chǎn)者有恒心。如果規(guī)定住宅建設(shè)用地需要申請(qǐng)續(xù)期，要求成千上萬(wàn)的住戶(hù)辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重了老百姓的負(fù)擔(dān)，

    也增加了行政管理的成本，不利于社會(huì)的安定。在聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)后，物權(quán)法草案對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期分別做出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。

    續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。“住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定受到了普遍的贊成。同時(shí)，有人提出，住戶(hù)買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。

    有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)�？紤]到住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)，是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問(wèn)題。

    絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為七十年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。

    而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國(guó)務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況做出相關(guān)的規(guī)定。因此，本條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后是否支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題未作規(guī)定。

    為什么非住宅建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有采取自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定？這是因?yàn)榉亲≌�建設(shè)用地和住宅建設(shè)用地有較大的區(qū)別。非住宅建設(shè)用地的使用期限相對(duì)比較短，使用用途也各不相同。

    有的建設(shè)用地使用權(quán)人僅需要在特定的期限內(nèi)使用建設(shè)用地，過(guò)了該期限，就沒(méi)有使用該土地的必要。因此，不宜將自動(dòng)續(xù)期作為非住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用的一般原則，是

    否續(xù)期應(yīng)當(dāng)由建設(shè)用地使用權(quán)人自己決定。根據(jù)本條的規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，即建設(shè)用地使用權(quán)可以在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期。

    只要建設(shè)用地使用權(quán)人提出續(xù)期的要求，出讓人就應(yīng)當(dāng)同意，只有在公共利益需要使用該建設(shè)用地的情況下，出讓人才有權(quán)拒絕建設(shè)用地使用權(quán)人續(xù)期的要求，收回該土地。

    有人擔(dān)心，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期會(huì)影響城市規(guī)劃和建設(shè)。物權(quán)法第一百四十八條規(guī)定，建設(shè)用地使用期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)征收的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。

    在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，因?yàn)楣�共利益需要收回的，也可以適用同樣的原則。

    關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后建筑物歸屬的問(wèn)題，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。

    有人提出，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平的原則來(lái)確定建筑物等歸屬，而不宜一律規(guī)定歸國(guó)家所有�，F(xiàn)實(shí)中也有法律對(duì)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后該土地上的廠房等不動(dòng)產(chǎn)歸屬的問(wèn)題做出規(guī)定。

    比如，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規(guī)定，中外合作者舉辦合作企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時(shí)財(cái)產(chǎn)的歸屬”。因此，對(duì)于非住宅建設(shè)用地到期后地上物歸屬的問(wèn)題，解決的辦法是，有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等；沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理。

    建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償

    物權(quán)法解釋?zhuān)旱谝话偎氖�八條「建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償」

    第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

    「解釋」本條是建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

    以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，出讓人能否收回建設(shè)用地使用權(quán)？根據(jù)土地管理法第五十八條的規(guī)定，為了公共利益需要使用土地的，

    由有關(guān)政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)，并應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。在實(shí)踐中，當(dāng)事人一般也在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對(duì)提前收回的情況做出約定

    。國(guó)土資源部和國(guó)家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設(shè)用地的內(nèi)容：“根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，

    并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。“本條對(duì)提前收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了更為細(xì)化的規(guī)定。

    首先，對(duì)于建設(shè)用地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)征收的規(guī)定給予補(bǔ)償。

    本法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”

    “征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

    因此，有關(guān)征收的規(guī)定是補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。其次，對(duì)于房屋所占用的建設(shè)用地，不適用征收的規(guī)定。征收是國(guó)家把集體所有的土地和單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閲?guó)有的財(cái)產(chǎn)，是一種改變所有權(quán)的法律行為。

    我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對(duì)土地使用的權(quán)利，國(guó)家收回本來(lái)就屬于自己的建設(shè)用地，不適用有關(guān)征收的規(guī)定。但是，為了公共利益的需要，國(guó)家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。

    由于建設(shè)用地使用權(quán)人是按照建設(shè)用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人還應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人退還相應(yīng)的出讓金。

    比如，某商場(chǎng)的建設(shè)用地使用權(quán)期限是40年，該商場(chǎng)30年后被征收，那么對(duì)于該商場(chǎng)需要根據(jù)征收的規(guī)定給予補(bǔ)償，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)退還該商場(chǎng)所有權(quán)人10年的出讓金。

    在當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)深幅向下調(diào)整、且尚未見(jiàn)底的情況下，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列提振經(jīng)濟(jì)的措施，并擬推出10大產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。此時(shí)認(rèn)真分析導(dǎo)致本輪調(diào)整的諸多原因，對(duì)癥下藥，選準(zhǔn)擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵領(lǐng)域意義重大。

    我們以為，今天乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。