第二節(jié)    城市住房制度改革

    中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

    例題：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于（  ）三項重大制度和體制的改革。

    A、城鎮(zhèn)住房制度改革      B.城市土地使用制度改革      C.房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革      D.教育制度改革

    答案：ABC

    一、城鎮(zhèn)住房制度改革的進程

    城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。對這種傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度必須進行全面徹底的改革，實現(xiàn)機制轉(zhuǎn)換，創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化。

    中國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：

    1、城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段

    1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。

    1979年開始實行向居民全價售房的試點。

    1982年開始實行補貼出售試點，即政府、單位、個人各負擔房價的l／3.

    自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務院住房制度改革領(lǐng)導小組”，下設(shè)辦公室，負責領(lǐng)導和協(xié)調(diào)全國的房改工作。這一時期的主要特點是針對傳統(tǒng)住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。

    2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段

    1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實質(zhì)性進展，結(jié)束了一段時期以 來的徘徊局面，進入了全面推進和綜合配套改革的新階段。

    1991年11月，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想和根本目的，制定了城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標和分階段目標，住房制度改革已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

    3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段

    1994年7月，國務院下發(fā)了《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進入深化和全面實施階段。《決定》確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。

    “三改‘’即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制，改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化，專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主方式。

    “四建”即建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收人家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。

    1998年7月3日發(fā)布《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；③繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場：④采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強住房物業(yè)管理。

    主要體現(xiàn)以下三個方面：

    （1）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

    新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等7項因素。經(jīng)濟適用住房開發(fā)利潤控制在3%以下，使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應。

    （2）建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。

    最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。最低收入家庭住房保障，原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司�住房面積的60％。廉租住房的租金實行政府定價，廉租住房租金標準由維修費、管理費二項因素構(gòu)成。

    中低收人家庭購買經(jīng)濟適用住房。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)應實行招標投標制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。購買經(jīng)濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調(diào)節(jié)價。

    （3）發(fā)放住房補貼。

    停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補貼等。房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政，單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。

    例題：中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以（  ）為特點的實物福利性住房制度。

    A、國家統(tǒng)包      B.無償分配      C.低租金     D.無限期使用

    答案：ABCD

    例題：經(jīng)濟適用住房開發(fā)利潤控制在（  ）以下，使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應。

    A、1%       B.2%       C.3%      D.4%

    答案：C