21. 房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)（兩性）

　　房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)

　　不可逆性（有可能投資無法收回）

　　房地產(chǎn)位置固定，流動性較差

　　房地產(chǎn)交易稅費高，阻礙流動

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時機不同，投資收益與風險就不同

　　延期投資可能規(guī)避風險

　　房地產(chǎn)投資的期權性

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權性質(zhì)

　　具有期權性使決策問題轉(zhuǎn)換為實物期權定價問題

　　期權價格是獲得這種權利所投入的人財物

　　執(zhí)行期權相當于在有利的投資機會下進一步投資

　　22. 實物期權方法與房地產(chǎn)投資決策

　　五種實物期權類型

　　等待投資型期權、成長型期權、放棄型期權、柔性期權、學習型期權

　　四個基本步驟

　　構(gòu)建應用框架、完成期權定價、檢查結(jié)果、再設計

　　六個基本變量

　　標的資產(chǎn)的現(xiàn)值、資產(chǎn)的現(xiàn)金流或持有收益率、期限、標的資產(chǎn)的波動率、無風險收益率、價值漏損

　　兩種期權定價模型

　　二叉樹期權定價模型、布萊克－舒爾斯方程

　　23. 實物期權方法的實際應用

　　確定合理的開發(fā)時機（等待投資型期權）－延期、捂盤

　　決定是否放棄投資機會或項目（放棄型期權）

　　決定是否開發(fā)一些成長型項目（成長型期權）

　　【2009年真題】

　　下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。
　　A．空置率與有效毛收入呈反向變動
　　B．通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響
　　C．權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加
　　D．金融機構(gòu)通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

　　【答案】A
　　【解析】B不能完全排除通貨膨脹的影響；C權益比率高，說明自有資金多，投資者風險低；D金融機構(gòu)為了降低風險，要求權益投資比率不得低于一定比率。參見P210.

　　【2009年真題】

　　各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應選擇的判別指標是（ ）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．凈現(xiàn)值期望值
　　C．凈現(xiàn)值標準差
　　D．凈現(xiàn)值標準方差系數(shù)

　　【答案】D
　　【解析】各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，不能直接以標準差作為判官標準，而應以標準差系數(shù)。