【重點法條】

　　第七十八條　財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。

　　共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔義務(wù)。

　　按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　【意思分解】

　　共有是財產(chǎn)所有權(quán)制度的重要內(nèi)容，應(yīng)著重掌握如下幾點：

　　1、按份共有制度。共有分為按份共有和共同共有。

　　2、共同共有制度。共同共有制度的內(nèi)容較為復(fù)雜，應(yīng)予準確理解其法律特征。

　　3、善意取得制度

　　善意取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可依法取得該動產(chǎn)的所有權(quán)。受讓人在取得所有權(quán)后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人(占有人)賠償損失。

　　善意取得的構(gòu)成要件：

　　(1)受讓人取得財產(chǎn)時出于善意;(2)受讓人取得的財產(chǎn)限于依法可以流通的動產(chǎn);(3)受讓人必須通過有效交換方式而有償取得財產(chǎn);(4)不法處分人占有財產(chǎn)是基于原權(quán)利人的意思。

　　4、共有財產(chǎn)的分割。分割方式包括三種：(1)實物分割;(2)變價分割;(3)作價補償。

　　5、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是財產(chǎn)共有關(guān)系的新形式，是以下各項權(quán)利的結(jié)合：

　　(1)專有部分、共有部分的所有權(quán);(2)共有部分的專有使用權(quán);(3)基地使用權(quán);(4)成員權(quán)。

　　6、在現(xiàn)代民法上，除按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)外，還有以下問題值得關(guān)注：

　　(1)依《合同法》第230條及《民通意見》第118條，房屋承租人也有優(yōu)先購買權(quán)。須注意的要點有：

　　①僅限于房屋租賃場合，其他物品的承租人并無此權(quán)利，這是與共有人之優(yōu)先權(quán)的一大區(qū)別;

　�、诔鲎馊顺鲑u出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人;

　�、鄢鲎馊饲趾Τ凶馊藘�(yōu)先權(quán)的，承租人可主張該房屋買賣無效。

　　(2)典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)

　　依民法原理，典權(quán)人對承典房屋亦有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(3)特別注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)

　　(4)優(yōu)先購買權(quán)的沖突解決

　　綜上所述，民法上的優(yōu)先購買權(quán)人共有三類人：①共有人;②房屋典權(quán)人;③房屋承租人。

　　三者在房屋這一特定標的物的轉(zhuǎn)讓場合下，有可能存在沖突。

　　上述三人發(fā)生優(yōu)先權(quán)沖突時，依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)之原理，其權(quán)利序位為：共有人>典權(quán)人>承租人。

　　【真題回顧】

　　(2006年國考真題A類)

　　106、甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)(A)。

　　A.在同等條件下由乙優(yōu)先購買

　　B.在同等條件下由丙優(yōu)先購買

　　C.在同等條件下由甲決定賣給誰

　　D.在同等條件下由乙、丙共同購買各享有一份份額，形成共有關(guān)系