2013年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關(guān)知識備考輔導(dǎo)（13）
來源：環(huán)球職業(yè)教育在線發(fā)布時間：2012-12-28 08:17:52
(三)代理權(quán)和代理行為
民事法律行為的委托代理，可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。
法律規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。
委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負連帶責(zé)任。
代理人在行使代理權(quán)時應(yīng)遵循下列兩項原則：
(1)代理權(quán)應(yīng)為維護被代理人的最大利益而行使。即代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為。
包括為本人的利益計算、盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)、遵從本人的指示、及時向本人報告代理進展、保守秘密等。
代理人不履行或不適當(dāng)履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
(2)代理權(quán)不得濫用。
根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，代理人不得有下列濫用代理權(quán)的行為：
�、俅砣艘员淮砣说拿x與自己進行民事法律行為(如代理他人與自己訂立合同)。
②代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為。
但是，理論上認為，如經(jīng)本人同意，或者專為代理一方履行債務(wù)而進行雙方代理應(yīng)為有效，后者如房地產(chǎn)商與購房者簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人代理雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
�、叟c第三人惡意串通，損害被代理人的利益�！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責(zé)任。
�、艹酱頇�(quán)限進行代理活動。超越代理權(quán)限進行代理的，代理人應(yīng)根據(jù)代理人與被代理人之間的基礎(chǔ)關(guān)系，承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。
⑤利用代理權(quán)從事違法活動。《民法通則》規(guī)定，代理人知道被委托代理的事項違法而仍然進行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責(zé)任。
沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的代理行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。
六、民事責(zé)任(了解)
1.民事責(zé)任是民事主體違反民事義務(wù)而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果。
2.《民法通則》規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任;由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任;沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
3.承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有10種：
�、偻Ｖ骨趾�;
②排除妨礙;
�、巯ｋU
;④返還財產(chǎn);
⑤恢復(fù)原狀;
�、扌蘩�、重作、更換;
�、哔r償損失;
�、嘀Ц哆`約金;
�、嵯绊�、恢復(fù)名譽;
⑩賠禮道歉。以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。
