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1、報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期等）。 2、估價(jià)對(duì)象描述不全。 （1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等） （2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）； （3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； （4）區(qū)域及個(gè)別因素描述不具體； （5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限） 3、選用的估價(jià)方法不妥（有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法） 4、各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤： 一、比較法： 1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：實(shí)例的面積過大過小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長，超過1年）； 2、可比實(shí)例的幣種未說明； 3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤； 4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正； 5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤； 6、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正； 7、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正； 9、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)； 10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況； 11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P127）； 二、收益法 1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定）； 2、要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況； 3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算； 4、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性； 5、計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）； 6、計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率（或入住率）； 7、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算； 8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）； 9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P199）； 10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源 11、資本化率的選取未說明求取方法和來源； 12、安全利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）； 13、收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）； 14、計(jì)算錯(cuò)誤 15、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒說明理由。 16、評(píng)估結(jié)論沒有大寫； 17、將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）； 18、抵押評(píng)估時(shí)，未說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 三、假設(shè)開發(fā)法 房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi) 1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來市價(jià)； 2、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）； 3、利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。（如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）； 4、動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算； 5、開發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)。 四、成本法（未考過） 房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 1、費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅）； 2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 3、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用）； 4、 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)； 5、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊）； 6、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）； 7、開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145） A.直接成本利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （土地取得成本 開發(fā)成本） B.投資利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用） C.成本利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售稅費(fèi)） D.銷售利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 8、計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) （1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)； （2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165） 9、選擇評(píng)估方法時(shí)要注意：由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對(duì)新房評(píng)估更合適。 |
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報(bào)考直通車 |
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| 考試時(shí)間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
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